Kapora geri alınır mı? Bağlanma parası ve cayma parası farkı

"Kaporayı verdim, sonra vazgeçtim. Param yandı mı?" Bu soruyu yılda onlarca kez duyuyorum ve cevabı çoğu insanın beklediğinden farklı: kural olarak kapora iade edilir. Yanmasını sağlayan şey, çok özel bir anlaşmanın açıkça yapılmış olmasıdır.

Önce isimlendirme: bağlanma parası mı, cayma parası mı?

Günlük hayatta hepsine "kapora" diyoruz. Kanun ise ikiye ayırıyor ve sonuç tamamen bu ayrıma bağlı.

Bağlanma parası (TBK md. 177): Sözleşmenin kurulduğunu göstermek için verilen paradır. Kanun burada net bir varsayım koyuyor: aksi kararlaştırılmadıkça verilen para bağlanma parası sayılır. Sözleşme ifa edilmezse kural olarak parayı verene iade edilir.

Cayma parası (TBK md. 178): Tarafların sözleşmeden dönme hakkını satın aldığı bedeldir. Açıkça kararlaştırılmışsa, parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Kanunun varsayımı alıcının lehinedir. "Bu para cayma parasıdır" diyen taraf, bunu ispat etmekle yükümlüdür.

İkinci ve daha belirleyici ayrım: nerede imzalandı?

Taşınmazda mülkiyeti devretme borcu doğuran sözleşmeler resmî şekle tabidir. Satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenlenir. Emlak ofisinde ya da mutfak masasında imzalanan bir kağıt, taraflar ne kadar iyi niyetli olursa olsun taşınmaz satışı bakımından geçerli bir sözleşme kurmaz.

Bunun kapora açısından sonucu şudur: asıl sözleşme geçersizse, ona bağlı olan kapora da geçersizdir. Kağıtta "cayan taraf kaporayı alamaz" yazsa bile, geçerli kurulmamış bir sözleşmeye dayandığı için bu kayıt sonuç doğurmaz ve paranın iadesi gerekir.

Peki uygulamada ne oluyor?

Teori böyle. Sahada ise para çoğu zaman elde kalıyor, çünkü alıcı birkaç yüz bin lira için dava açmayı göze alamıyor ya da süreci bilmiyor. Bu yüzden kaporayı hiç tartışmaya açmayacak şekilde vermek, sonradan hakkını aramaktan çok daha ucuz.

Kaporayı güvenli hale getiren beş şey

• Yazılı olsun ve niteliği belirtilsin. "Bağlanma parası olarak alınmıştır" ifadesi, ileride yapılacak yorumu baştan kapatır.
• Şartlar açıkça yazılsın. Kredi çıkmazsa, tapuda şerh/haciz tespit edilirse ya da ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa paranın iade edileceği yazılmalı.
• Süre konsun. Tapu devrinin hangi tarihe kadar yapılacağı ve bu tarihe uyulmazsa ne olacağı belirlensin.
• Ciddi tutarlar noterde bağlansın. Yüksek meblağlarda noterde düzenlenecek gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hem alıcıyı hem satıcıyı gerçekten korur.
• Ödeme kayıt altında olsun. Banka havalesiyle ve açıklamalı yapılan ödeme, ispat açısından elden verilen paradan çok daha güçlüdür.

Satıcı tarafından bakınca

Satıcıysanız kapora sizin için bir güvence değil, bir ciddiyet göstergesidir. Kapora aldığınız gün evi ilandan çekiyor, diğer alıcılarla görüşmeyi kesiyorsunuz. Alıcı üç hafta sonra vazgeçtiğinde kaybınız kaporadan çok daha büyük olabiliyor: piyasadaki en hareketli döneminizi kaybediyorsunuz.

Bu yüzden benim yaklaşımım, kaporayı almadan önce alıcının gerçekten alım gücü olup olmadığını netleştirmek. Kredi ön onayı var mı, mevcut evini satması gerekiyor mu, ödeme planı ne? Bu soruların cevabı alınmadan kabul edilen kapora, çoğu zaman zaman kaybının peşin ödemesidir. Pazarlık sürecinin nasıl yönetildiği de bu noktada belirleyici oluyor.

Sık Sorulan Sorular

Bu konuyla ilgili diğer rehberler

• Ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli?
• Tapuda güvenli ödeme sistemi
• Ev alırken pazarlık nasıl yapılır?
• İlk kez ev alacaklar nereden başlamalı?

Resmi kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (md. 177–178)
• TKGM — Tapu işlemlerinde dikkat edilecek hususlar