Ev alırken tapu kontrolü, “son gün bakarız” denecek bir detay değildir. Tam tersine, pazarlık ve kapora aşamasından önce yapılması gereken temel güvenlik kontrolüdür. Çünkü evin hukuki durumu, alım kararının kendisini değiştirebilir.
Kısa Özet
Tapu kontrolü satış gününde değil, kapora öncesinde yapılması gereken temel güvenlik adımıdır. Malik bilgisi, ipotek-haciz-şerh durumu, kat mülkiyeti/kat irtifakı ayrımı, rayiç bedel planlaması, DASK ve vekaletname kapsamı önceden incelenmelidir.
- Takyidat belgesi ipotek, haciz ve şerhleri gösterir; kaporadan önce alınmalıdır.
- Kat irtifaklı taşınmazda iskân ve kat mülkiyetine geçiş durumu ayrıca sorgulanmalıdır.
- Satış bedelinin gerçeğe uygun beyanı hem yasal zorunluluktur hem de ileride vergi avantajıdır.
- Vekaletle satışta vekaletnamenin satış yetkisini kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.
Malik bilgisi doğru mu?
Tapuda kayıtlı malik ile satış yapan kişinin aynı kişi olup olmadığı ilk kontroldür. Birden fazla malik varsa tüm hissedarların satışa katılması veya geçerli vekalet vermesi gerekir. Hisseli taşınmazlarda karar süreci daha dikkatli yürütülmelidir.
İpotek, haciz veya şerh var mı?
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi veya satışa engel olabilecek kayıtlar mutlaka sorgulanmalı. Her kayıt satışa engel olmayabilir; ama ne anlama geldiği ve işlem günü nasıl kaldırılacağı netleşmeden ödeme planı yapılmamalıdır.
Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
Kat mülkiyeti, yapının tamamlanıp bağımsız bölümlerin resmen oluştuğunu gösterir. Kat irtifakı ise yapı henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni süreci tamamlanmamış olabilir anlamına gelebilir. Bu durum kredi, abonelik ve ileride satış kabiliyetini etkileyebilir.
Rayiç bedel ve satış bedeli doğru planlanmalı
Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanır. Alıcı ve satıcının beyan edeceği bedel, harç ve ileride oluşabilecek vergi sonuçları açısından önemlidir. Rayiç bedel belediyeden veya ilgili dijital kanallardan öğrenilebilir; ancak piyasa değeri rayiç bedelden farklı olabilir.
DASK poliçesi var mı?
DASK, konut kredisi ve tapu işlemleriyle birlikte pratikte mutlaka gündeme gelen bir kontroldür. DASK'ın resmi bilgilendirmesine göre tapu işlemlerinde Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi kontrol edilir. Poliçe varlığı, binanın dayanıklı olduğunu göstermez; sadece zorunlu sigorta yükümlülüğünün yerine getirildiğini gösterir.
Tapu güvenliyse süreç hızlanır; tapu belirsizse iyi fiyat bile riskli hale gelir.
Vekaletle satışta ekstra dikkat
Satış vekaletle yapılacaksa vekaletnamenin güncel, açık ve taşınmaz satış yetkisini kapsar şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Vekaletin kapsamı, noter bilgisi ve kimlik eşleşmesi işlem öncesinde kontrol edilmelidir.
Kapora sözleşmesi tapu bilgisiyle uyumlu olmalı
Kapora veya ön protokol hazırlanacaksa taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm, malik ve satış bedeli bilgileri açıkça yazılmalıdır. “Şu daire için kapora aldım” gibi belirsiz ifadeler ileride ispat sorunu yaratabilir.
Sonuç
Ev alırken tapu, sadece resmi devir belgesi değil; alım kararınızın hukuki temelidir. Bu nedenle kaporadan önce tapu kaydı, malik, takyidat, kat mülkiyeti ve DASK kontrolü birlikte yapılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Bu konuyla ilgili diğer rehberler
- İpotekli ev satılır mı? İpotek fekki nasıl yapılır?
- Tapu randevusu nasıl alınır?
- Tapu işlemleri için gerekli belgeler nelerdir?
- Tapu harcı hesaplama
- İlk kez ev alacaklar nereden başlamalı?
Resmi kaynaklar
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu, kredi, sigorta, vergi ve teknik yapı güvenliği konularında işlem öncesi ilgili kurumdan veya uzmanlardan güncel teyit alınmalıdır.