Kiracı nasıl tahliye edilir? Ev sahibi için yasal yol haritası

Ev sahiplerinden en sık duyduğum cümle şu: "Sözleşme bitti, kiracıdan evi istiyorum." Kanun burada net: konut kirasında sözleşme süresinin dolması, tek başına tahliye sebebi değil. Kiracı isterse sözleşmeyi birer yıl uzatarak oturmaya devam edebilir.

Kanunun tanıdığı tahliye sebepleri

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye, sınırlı sayıdaki sebeplere dayanır. Uygulamada en sık karşılaştıklarımız şunlar:

• Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracının, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi.
• Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı. Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için.
• Esaslı tadilat veya yeniden inşa. Taşınmazın kullanımının imkânsız hâle geldiği kapsamlı onarım.
• Yeni malikin ihtiyacı. Evi satın alan kişinin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilmesi.
• İki haklı ihtar. Bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödemediği için kiracıya iki kez haklı yazılı ihtar çekilmiş olması.
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı. Kiralananı özenle kullanmama, izinsiz alt kiraya verme gibi hâller.

Tahliye taahhütnamesi: en sık geçersiz kılınan belge

Tahliye taahhütnamesi doğru düzenlendiğinde ev sahibinin elindeki en pratik araçtır. Sorun, çoğunun geçersiz olması. Geçerlilik için dört koşul aranır:

• Yazılı olmalı.
• Kira sözleşmesinin tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalı.
• Kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalı.
• Tahliye tarihi belirli olmalı.

Uygulamadaki klasik hata, taahhütnameyi kira sözleşmesiyle aynı gün, boş tarihli olarak imzalatmak. Kiracı sözleşmeyle birlikte imzalattığını ispatlarsa belge geçersiz sayılır. Noter onayı zorunlu değil; ancak tarihi ve imzayı tartışmasız hale getirdiği için ispat gücünü ciddi biçimde artırır.

Taahhüde uyulmadığında da süre kaçırmamak gerekiyor: tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.

Kiracıyı çıkarmanın kestirme yolu yok. Kestirme sanılan her yol, çoğu zaman süreci baştan başlatıyor.

Dava açmadan önce: zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline geldi. Tahliye ve kira bedelinin tespiti talepleri de bu kapsamda. Doğrudan mahkemeye gidilirse dava usulden reddediliyor.

İşleyiş şöyle: arabulucuya başvurulur, taraflar toplantıya çağrılır, anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğinde belge hâline gelir. Anlaşma olmazsa düzenlenen anlaşmama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir.

Pratikte bu aşama bir formalite değil. Tahliye davaları aylar sürerken, arabuluculukta çoğu dosya tarafların üzerinde anlaşabildiği bir taşınma tarihi ve bir miktar taşınma desteğiyle kapanıyor. Ev sahibi için bu, çoğu zaman davadan daha hızlı ve daha ucuz bir sonuç.

Kira artışını kabul etmemek tahliye sebebi mi?

Hayır. Kiracı yasal sınır olan 12 aylık ortalama TÜFE oranını uygulayıp kirayı düzenli ödediği sürece, artış tartışması tek başına tahliye gerekçesi olmaz. Ev sahibinin bu durumda kullanabileceği yol, kira bedelinin tespiti davasıdır; bu da yine arabuluculuk şartına tabidir.

Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise mahkeme, kirayı endeksle değil, hakkaniyete ve emsal kiralara göre belirleyebilir. Uzun süredir piyasanın çok altında kalan kiralarda asıl çözüm genellikle tahliye değil, bu yoldur.

Sorunu baştan azaltmak

Tahliye süreçlerinin çoğu, kiralama gününde alınmayan üç kararın sonucu: kiracının ödeme gücünün araştırılmaması, sözleşmenin özensiz hazırlanması ve depozitonun kayıt dışı kalması. Kiracı seçimi ve sözleşme aşaması, sonradan yaşanacak her şeyin çerçevesini belirliyor.

Sık Sorulan Sorular

Bu konuyla ilgili diğer rehberler

• Kiralamada doğru kiracı nasıl seçilir?
• Kiralama sürecinde dikkat edilmesi gerekenler
• Kira artış hesaplama aracı
• Evimi kiraya vermek istiyorum

Resmi kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu — Konut ve çatılı iş yeri kiraları
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı