Ev satarken aklınızdaki rakam çoğu zaman ilan fiyatıdır. Oysa elinize geçecek net tutar, satış bedelinden birkaç kalem düşüldükten sonra ortaya çıkar. Bu kalemleri baştan bilmek hem fiyat kararınızı hem de pazarlık sınırınızı netleştirir.
Kısa Özet
Ev satarken satıcının karşılaştığı üç ana kalem vardır: tapu harcının satıcı payı (satış bedelinin %2'si), emlak komisyonu (satış bedelinin %2'si + KDV) ve — yalnızca beş yıl dolmadan kârla satıldıysa — değer artış kazancı vergisi. Bunlara döner sermaye bedeli, DASK, aidat borcu ve enerji kimlik belgesi gibi küçük kalemler eklenir.
- Tapu harcı toplamda %4'tür ve kanunen alıcı ile satıcı arasında %2 + %2 bölünür.
- Emlak komisyonunun yasal üst sınırı taraf başına %2 + KDV'dir.
- Değer artış kazancı vergisi her satışta doğmaz; beş yılı aşan mülklerde ve miras yoluyla edinilen taşınmazlarda söz konusu değildir.
- Harç, tapuda beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve belediye rayiç değerinin altında olamaz.
1. Tapu harcı — satış bedelinin %2'si
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre gayrimenkul satışında toplam tapu harcı, satış bedelinin %4'üdür. Bu oran kanunen alıcı ve satıcı arasında ikiye bölünür: her iki taraf %2 öder. Uygulamada bu paylaşım pazarlığa açıktır; bazı satışlarda harcın tamamını alıcı üstlenir, bazılarında satıcı esneklik gösterir.
Kritik nokta şudur: harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel belediyenin emlak beyan (rayiç) değerinin altında olamaz. Kendi satışınız için tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
2. Emlak komisyonu — %2 + KDV
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satışta hizmet bedelinin taraf başına satış bedelinin %2'sini geçemeyeceğini belirler; bu oranın üzerine KDV eklenir. Alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alındığı için toplam yük %4 + KDV olur.
Yönetmelikteki oran yasal üst sınırdır; danışman bu sınırın üzerine çıkamaz. Ücretlendirme, sınır içinde kalmak kaydıyla yetki sözleşmesinde baştan yazılır. Ayrıntı için emlak komisyonu yazısına veya komisyon hesaplama aracına bakabilirsiniz.
3. Değer artış kazancı vergisi — her satışta doğmaz
Bu vergi yalnızca, bedel karşılığı edindiğiniz konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan ve kârla sattığınızda doğar. Beş yılı aşan mülklerde ve miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda söz konusu değildir.
Vergi, satış bedelinin tamamı üzerinden değil; güncellenmiş alış bedeli ve kabul edilen giderler düşüldükten sonra kalan kazanç üzerinden hesaplanır. Alıştan ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse alış bedeliniz endekslenebilir ve bu, matrahı belirgin biçimde düşürür. Yaklaşık tutarı ev satış vergisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
4. Gözden kaçan küçük kalemler
Ana kalemler netleştikten sonra geriye, tek tek küçük ama toplamda hissedilen başlıklar kalır:
Küçük ama unutulan kalemler
- Döner sermaye hizmet bedeliTapu müdürlüğünde alınır. Satış bedelinden bağımsız, sabit tutarlıdır.
- DASK poliçesiDevir için geçerli poliçe aranır; süresi dolmuşsa yenilenmesi gerekir.
- Aidat ve fatura borçlarıDevir öncesi kapatılması beklenir; kapatılmazsa pazarlıkta indirim gerekçesi olur.
- Enerji Kimlik BelgesiBinada yoksa teminini satıcı üstlenir. Satış işlemi için zorunludur.
- Taşınma ve depolamaSatış takvimiyle birlikte planlanmazsa acele karar maliyeti doğurur.
5.000.000 ₺'lik bir satışta tablo neye benziyor?
Aşağıdaki örnek, beş yıldan uzun süre elde tutulmuş bir konutun satışını varsayar; bu nedenle değer artış kazancı vergisi doğmaz. Komisyonda KDV %20 alınmıştır.
5.000.000 ₺ satış bedeli üzerinden satıcı masrafları
Değer artış kazancı vergisi bu örnekte doğmaz; konutun beş yıldan uzun süre elde tutulduğu varsayılmıştır. Beş yıl dolmadan yapılan kârlı satışlarda bu kalem ayrıca eklenir. Komisyonda KDV %20 alınmıştır.
Örnek satışın özeti
Toplam masraf, 5.000.000 ₺'lik satış bedelinin yaklaşık %4,4'üne karşılık gelir.
Masrafı satıştan sonra öğrenmek, pazarlık payınızı kaybettikten sonra hesap yapmak demektir.
Bu masrafları kim, ne zaman öder?
Tapu harcı, devir tamamlanmadan tapu randevusunda peşin yatırılır; harç ödenmeden tescil yapılmaz. Emlak komisyonu kural olarak tapu devri gerçekleştiğinde ödenir. Değer artış kazancı vergisi ise satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayında verilen gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir.
Yani üç kalem üç ayrı zamanda karşınıza çıkar. Satış planınızı yaparken bunu nakit akışı olarak da düşünmekte fayda var. Paranın hangi aşamada ve hangi yöntemle el değiştirdiğini güvenli ödeme yazısında adım adım anlattım.
Net eline geçeni baştan hesaplayın
Fiyat kararı vermeden önce yapılacak en doğru iş, satış bedelinden bu kalemleri düşerek net tutarı görmektir. Beklentiniz net rakam üzerinden şekillendiğinde, pazarlıkta nerede durabileceğinizi de baştan bilirsiniz. Mülkünüzün güncel piyasa değeri için ücretsiz mülk değerlendirme alabilirsiniz.