Ev Satış Vergisi Hesaplama 2026 | Değer Artış Kazancı

Gayrimenkul nasıl edinildi?

Edinme tarihi

Satış tarihi

Alış bedeli (tapudaki tutar)

Satış bedeli veya düşündüğünüz satış fiyatı (TL)

Satıcıda kalan gider, vergi ve harçlar (TL) isteğe bağlı

Aynı yıl içindeki diğer vergiye tabi gelirleriniz (TL) isteğe bağlı

Vergilendirme durumu—

Güncellenmiş alış bedeli—

Giderler sonrası satış farkı—

Vergiden düşülen yıllık tutar—

Verginin hesaplanacağı tutar—

Yaklaşık gelir vergisi—

5 yıl bir hesaplama sınırı değildir. Eski mülklerde de alış-satış farkı gösterilir; 5 yıldan uzun süre elde tutulan mülkte bu vergi oluşmaz.

Araç, gerçek kişilerin 2025 veya 2026 yılında yaptığı satışlar için bilgilendirme amaçlıdır.

Kısa Özet

Bedel karşılığı edinilen gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması değer artış kazancı vergisi doğurabilir. Vergi; güncellenmiş alış bedeli ve giderler düşüldükten sonra kalan safi kazanç üzerinden hesaplanır.

Beş yıldan uzun süre elde tutulan mülklerin satışında bu vergi doğmaz; miras veya bağışla edinilen taşınmazlar da kapsam dışıdır.
Alıştan ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse alış bedeli endekslenebilir.
Satıcının üzerinde kalan giderler ve satış yılının istisnası kazançtan düşülür.
Kalan matraha, satış yılının artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Beş yıl ve endeksleme neden önemli?

Beş yıl bu aracın çalışma sınırı değildir. Bedel karşılığı edinilen gayrimenkulün edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılması değer artış kazancı vergisi doğurabilir. Beş yıldan eski mülklerde araç yine satış farkını hesaplar; ancak bu hesap kapsamında gelir vergisini sıfır gösterir. Miras veya bağışla edinilen taşınmazlar da bu vergiye tabi değildir.

Alıştan ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE değerleri arasındaki artış %10 veya üzerindeyse alış bedeli endekslenebilir. Kazançtan satıcının üzerinde kalan giderler ve satış yılının istisnası düşüldükten sonra gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Güncel kurallar için Gelir İdaresi Başkanlığı değer artış kazancı sayfasını kontrol edin.

Kısa açıklamalar

Yİ-ÜFE: Üretici fiyatlarındaki değişimi gösteren resmî endekstir. Araç bu değeri alış ve satış tarihinizden otomatik bulur.
Endeksleme: Alış bedelinin, fiyat değişimine göre güncellenmesidir. Yİ-ÜFE artışı en az %10 ise uygulanır.
İstisna: Kazancın vergi dışında bırakılan yıllık bölümüdür.
Matrah: Giderler ve istisna düşüldükten sonra verginin hesaplandığı tutardır.
Bedelsiz edinim: Gayrimenkulün miras veya bağış yoluyla alınmasıdır.
Safi kazanç: Satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli ve kabul edilen giderler çıkarıldıktan sonra kalan tutardır.
5 yıl kuralı: Mülkün hesaplanamayacağı anlamına gelmez. Yalnızca, satın alındıktan sonra beş yıldan fazla süre geçmişse bu satış için değer artış kazancı vergisi oluşmadığını belirtir.

Satıştan önce tabloyu netleştirelim

Vergi, tapu harcı ve satış stratejisini mülkünüze özel değerlendirelim.

Ücretsiz Değerlendirme İletişime Geçin

Tapu Harcı Hesaplama →Komisyon Hesaplama →

Bu vergi halk arasında hangi isimlerle anılır?

Resmî adı değer artış kazancı vergisi'dir; Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde düzenlenir. Ancak günlük dilde çok farklı isimlerle aranır ve bu karışıklık yaratır. Hepsi aynı vergiyi tarif eder:

Ev satış vergisi — evi satan kişinin ödediği vergi kastedilir.
Emlak kazanç vergisi — satıştan doğan kazanç üzerinden alındığı için bu adla anılır.
Rant vergisi — değer artışından doğan kazancı ifade eden halk tabiridir.
Ev satışı gelir vergisi — kazanç gelir vergisi beyannamesiyle beyan edildiği için kullanılır.

Dikkat: emlak vergisi bundan tamamen farklıdır. Emlak vergisi, mülke sahip olduğunuz sürece her yıl belediyeye ödenir; değer artış kazancı vergisi ise yalnızca satıştan kâr ettiğinizde ve satışın yapıldığı yıl için doğar.

Sık Sorulan Sorular

Merak edilenler

Konutunuzu satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra satarsanız, doğan kazanç değer artış kazancı vergisine tabi değildir. Beş yıl dolmadan satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark (Yİ-ÜFE ile endekslendikten ve yıllık istisna düşüldükten sonra) gelir vergisine tabi olur.

Önce alış bedeli, satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE artışıyla endekslenir. Endekslenmiş alış bedeli ve satış masrafları, satış bedelinden düşülür. Kalan tutardan yıllık istisna çıkarılır ve kalan matrah artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.

Hayır. Rant vergisi (değer artış kazancı vergisi) yalnızca mülkü kârla sattığınızda bir defaya mahsus doğar. Emlak vergisi ise mülke sahip olduğunuz her yıl belediyeye ödenen ayrı bir vergidir.

İvazsız (bedelsiz) olarak edinilen taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmez. Ancak durumunuza özel değerlendirme için mali müşavirinize danışmanız önerilir.