Ev satışında en çok tartışma yaratan soru şudur: önce tapu mu devredilir, önce para mı alınır? Doğru cevap ikisi de değil — doğru kurgu, tescil ile ödemenin aynı süreçte ve yazılı bir plana bağlı olarak ilerlemesidir.
Kısa Özet
Ev satışında ödeme, tapu devriyle eşzamanlı olacak şekilde kurgulanmalıdır. Nakit satışta yaygın uygulama, devrin yapılacağı gün ödemenin banka kanalıyla gerçekleştirilmesi ve satıcının parayı kendi hesabında gördükten sonra tescile onay vermesidir. Kredili satışta banka, ipotek tesis edildikten sonra ödemeyi doğrudan satıcının hesabına yapar. Elden nakit ödeme hem güvenlik hem ispat açısından sakıncalıdır.
- Ödemeyi dekontla değil, kendi bankanızdan hesabınıza geçtiğini teyit ederek doğrulayın.
- Kaporanın hukuki niteliği (pey akçesi mi, cayma parası mı) yazılı olarak belirlenmelidir.
- Kredili satışta para tescilden sonra gelir; bu gecikme baştan bilinmeli ve sözleşmeye yazılmalıdır.
- Tüm ödeme adımları satış sözleşmesinde tarih ve tutar olarak yer almalıdır.
Ödeme süreci aşama aşama
Ödeme tek bir anda değil, birbirine bağlı üç aşamada gerçekleşir. Her aşamanın kendi riski ve kendi korunma yöntemi vardır:
Kapora'dan devir sonrasına
Kapora ve sözleşme
Alıcının ciddiyetini gösteren ön ödeme alınır. Tutar, mülk bilgisi, satış bedeli, devir tarihi ve cayma durumunda ne olacağı yazılı hale getirilir.
Tapu günü ödemesi
Ödeme banka kanalıyla yapılır. Satıcı, parayı kendi bankasından hesabına geçtiğini teyit ettikten sonra tescile onay verir.
Tescil
Tapu müdürlüğünde devir gerçekleşir. Kredili satışta ipotek de bu aşamada tesis edilir.
Devir sonrası kapanış
Abonelikler devredilir veya kapatılır, aidat kaydı yönetime bildirilir, emlak vergisi mükellefiyetinin sona erdiği belediyeye bildirilir.
Kapora: en çok yanlış bilinen aşama
Kapora, alıcının ciddiyetini gösteren ön ödemedir; ancak hukuki niteliği çoğu zaman belirsiz bırakılır. Türk Borçlar Kanunu bakımından verilen bedelin pey akçesi mi yoksa cayma parası mı olduğu farklı sonuçlar doğurur. Bu ayrım yazılı olarak belirlenmediğinde, alıcı vazgeçtiğinde paranın kimde kalacağı tartışma konusu olur.
Bu nedenle kapora alırken en azından şunlar yazılı olsun: tutar, hangi mülk için verildiği, satış bedeli, tapu devri için öngörülen tarih, alıcı veya satıcı cayarsa ne olacağı. Tutar yükseldikçe noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi tercih edilmelidir.
Tapu günü: hangi ödeme yöntemi?
Ödeme yöntemleri ve dikkat edilecekler
- Banka havalesi / EFTEn yaygın ve en izlenebilir yöntemdir. Tutarın hesabınıza geçtiğini kendi bankanızdan teyit edin; dekont görüntüsü yeterli değildir.
- Bloke çekBankanın karşılığını bloke ettiği çektir. Çekin gerçekliğini ve blokenin varlığını düzenleyen bankadan doğrudan teyit edin.
- Kredili satışta banka ödemesiÖdeme, ipotek tesis edildikten sonra doğrudan satıcının hesabına yapılır. Ödeme gününü ve hesabı bankadan yazılı teyit alın.
- Elden nakitHem güvenlik hem ispat açısından sakıncalıdır. Yüksek tutarlarda kaçınılmalı; zorunlu hallerde banka şubesinde ve sayım/teyit ile yapılmalıdır.
- Ödemenin parçalara bölünmesiTaksitli ödeme kabul edilecekse tapuya ipotek veya benzeri bir teminat konulmadan devir yapılmamalıdır.
Kredili satışta para ne zaman gelir?
Alıcı konut kredisi kullanıyorsa akış farklıdır. Banka, ekspertiz raporunu tamamlar, kredi onayını verir ve tapu müdürlüğünde devirle birlikte ipoteği tesis eder. Ödeme, ipotek tesis edildikten sonra doğrudan satıcının hesabına yapılır; yani para tescil anında değil, tescili takip eden kısa sürede gelir.
Bu gecikme normaldir ama sürpriz olmamalıdır. Tapuya gitmeden önce bankadan ödemenin hangi gün ve hangi hesaba yapılacağını yazılı olarak teyit edin. Kredili sürecin takvime etkisini ev satışı ne kadar sürer yazısında ele aldım.
Güvenli satış, güvendiğiniz insanlarla değil; yazılı ve tarihli bir planla yapılan satıştır.
Beyan edilen bedel ile ödenen bedel aynı olmalı
Tapuda satış bedelini düşük beyan etmek yaygın ama riskli bir alışkanlıktır. Bu tercih bugün tapu harcını azaltır; buna karşılık ileride mülkü satacak alıcı için alış bedelini düşük gösterdiğinden değer artış kazancı vergisini yükseltir. Ayrıca uyuşmazlık halinde gerçek bedelin ispatı zorlaşır.
Harcın nasıl hesaplandığını tapu harcı hesaplama aracında, satıştaki tüm kalemleri ev satarken ödenen masraflar yazısında görebilirsiniz.
Devir sonrası kapanış
Para hesabınıza geçtikten ve devir tamamlandıktan sonra süreç henüz bitmez. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinizi kapatın veya devredin, aidat kaydını yönetime bildirin ve emlak vergisi mükellefiyetinizin sona erdiğini ilgili belediyeye bildirin. Bu adımlar atlanırsa satıştan aylar sonra size fatura veya vergi tebligatı ulaşabilir.