İstanbul'da bu ay ne, nerede, kaça satıldı?
Ayda bir e-posta. İlan sitelerindeki istenen fiyatları değil, resmi verilerden ve sahadan çıkan gerçekleşen rakamları derliyorum. Evini satmayı düşünen de, yatırım yapacak olan da aynı soruyu soruyor: piyasa gerçekten nerede? Bülten o soruya rakamla cevap veriyor.
Her sayıda ne var?
- İstanbul satış tablosuAy içinde kaç konut el değiştirdi, ilçelerde hareket nerede yoğunlaştı. İpotekli ve ipoteksiz satış dağılımı, ilk el – ikinci el ayrımı, bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre değişim.
- Fiyat hangi yöne gidiyor?Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi'nin son durumu. Bu endeks ilan fiyatından değil, kredi için düzenlenen ekspertiz raporlarından üretilir — yani piyasanın söylediğini değil, bankanın kabul ettiğini gösterir.
- Sahadan gerçekleşen satışlarO ay içinde gördüğüm kapanmış işlemlerden örnekler: mülk tipi, bölge, ilan fiyatı ve gerçekleşen bedel. Aradaki makas, doğru fiyatlama için en öğretici veri.
- Kadıköy – Bağdat Caddesi saha notuFiilen çalıştığım hatta neyin ne kadar sürede satıldığı, hangi kat ve cephenin prim yaptığı, alıcı davranışında değişen ne varsa.
- Tek sayfalık yorumRakamların satıcı ve alıcı için pratikte ne anlama geldiği. Tahmin değil, veriden çıkan sonuç.
Veriler nereden geliyor?
Bir piyasa bülteninin değeri kaynağının açık olmasındadır. Her sayıda hangi rakamın nereden geldiğini belirtiyorum.
- TÜİK — Konut Satış İstatistikleriTapu ve Kadastro kayıtlarından üretilen resmi aylık veri. Kaç satış yapıldığını gösterir.
- TCMB — Konut Fiyat EndeksiBankalara yapılan kredi başvurularındaki değerleme raporlarından üretilir. Fiyatın yönünü gösterir.
- RE/MAX ağı ve kendi emsal kayıtlarımGerçekleşen işlemler. Hiçbir açık kaynakta bulunmayan, bültenin ayırt edici kısmı.
- Ücretsiz
- Ayda bir e-posta
- Tek tıkla çıkış
- Adresiniz paylaşılmaz
İlan fiyatı neden yanıltıcıdır?
İnternette bir daireye bakarken gördüğünüz rakam, satıcının istediği bedeldir. O ilanın kaça kapandığını ise hiçbir ilan sitesi göstermez — ilan satılınca yayından kalkar, geriye sadece istenen fiyatların hatırası kalır. Bu yüzden ilan sitelerine bakarak oluşan piyasa algısı neredeyse her zaman gerçeğin üzerindedir.
Evini satacak kişi için bu fark maliyetlidir: emsallerini ilan fiyatlarından hesaplayan satıcı, piyasanın üzerinde bir rakamla ilana çıkar, ilk üç haftanın ilgisini kaybeder ve sonunda doğru fiyatın da altına iner. Aynı şey alıcı tarafında tersine işler — gerçek kapanış seviyelerini bilmeyen alıcı, pazarlıkta nereye kadar gidebileceğini kestiremez.
Bültenin varlık sebebi tam olarak bu: istenen fiyat ile gerçekleşen fiyatı ayrı ayrı göstermek. Konuyu ayrıntılı olarak fiyat piramidi ve rayiç bedel yazılarında da ele aldım.