“Evim ne zaman satılır?” sorusunun tek bir cevabı yok. Ama süreyi belirleyen etkenlerin çoğu tahmin edilebilir: bir kısmı piyasaya, önemli bir kısmı ise sizin ilan açmadan önce verdiğiniz kararlara bağlıdır.
Kısa Özet
Ev satışının ne kadar süreceği bölgeye, mülkün niteliğine ve en çok da başlangıç fiyatına bağlıdır; bu nedenle ortalama bir gün sayısı vermek yanıltıcı olur. Süreç hazırlık, ilan yayını, gösterimler, teklif ve pazarlık, sözleşme ve tapu devri olmak üzere altı aşamadan oluşur. Bu aşamaların çoğu öngörülebilirdir; belirsizlik esas olarak gösterim aşamasında yoğunlaşır.
- Doğru fiyatlanmış bir ilan, ilginin en yoğun olduğu ilk iki haftadan yararlanır.
- Evrak dosyası hazır olan satıcı, teklif geldiğinde günler içinde tapuya gidebilir.
- Kredili satışta banka ekspertizi ve ipotek işlemleri takvime ek süre ekler.
- Süreci uzatan en yaygın sebep, piyasanın değil başlangıç fiyatının yüksek olmasıdır.
Neden net bir gün sayısı verilemez?
Satış süresi; bölgedeki talep yoğunluğuna, mülkün tipine ve durumuna, mevsime, kredi faizlerinin seyrine ve en çok da başlangıç fiyatına bağlıdır. Aynı sokaktaki iki daire, yalnızca fiyat farkı yüzünden tamamen farklı sürelerde satılabilir.
Bu yüzden gerçekçi yaklaşım, ortalama bir rakam ezberlemek yerine sürecin hangi aşamalardan oluştuğunu ve hangi aşamanın sizin kontrolünüzde olduğunu bilmektir.
Süreyi kısaltan ve uzatan kararlar
Aşağıdaki iki sütun, pratikte en belirleyici olan farkları karşılaştırır:
Süreyi belirleyen kararlar
Süreyi kısaltanlar
- Gerçekleşen emsallere göre belirlenmiş başlangıç fiyatı
- Gün ışığında çekilmiş, düzenli ve eksiksiz fotoğraf seti
- İlana çıkmadan önce tamamlanmış evrak dosyası
- Esnek gösterim saatleri ve hızlı dönüş
- Ciddi alıcıyı erken ayırt eden ön görüşme
Süreyi uzatanlar
- “Önce yüksekten deneyelim” mantığıyla açılan fiyat
- Karanlık, dar açılı veya eksik fotoğraf
- Randevu sabahı fark edilen evrak eksiği
- Sınırlı gösterim imkânı ve geç dönüş
- Her arayana ayrım yapmadan gösterim yapılması
Satış süreci aşama aşama
Aşağıdaki akış, tipik bir konut satışının yapısını gösterir. Süreler mülke ve piyasaya göre değişir; burada önemli olan sıralama ve hangi adımın neye bağlı olduğudur.
Hazırlıktan tapu devrine
Hazırlık
Değerleme, evrak kontrolü, evin sunuma hazırlanması ve fotoğraf çekimi. Bu aşama tamamen sizin kontrolünüzdedir ve genellikle birkaç gün ile bir hafta arasında tamamlanır.
İlan yayını
İlanın yayına girdiği ilk günler, bölgeyi aktif takip eden alıcı kitlesine denk gelir. İlk iki haftadaki performans, fiyatın doğruluğu hakkında en hızlı geri bildirimi verir.
Gösterimler
Sürecin piyasaya en bağımlı bölümü burasıdır. Talep yoğunluğuna göre değişir; belirsizlik esas olarak bu aşamada yoğunlaşır.
Teklif ve pazarlık
Ciddi bir teklif geldikten sonra taraflar genellikle günler içinde bir noktada buluşur. Baştan belirlenmiş bir alt sınır bu aşamayı kısaltır.
Sözleşme ve hazırlık
Kapora veya satış vaadi sözleşmesi yapılır. Alıcı kredi kullanacaksa banka ekspertiz süreci burada başlar.
Tapu devri
Nakit satışta randevu alındıktan sonra kısa sürede tamamlanır. Kredili satışta ekspertiz ve ipotek işlemleri takvime ek süre ekler.
İlk iki hafta neden bu kadar önemli?
Bir ilan yayına girdiğinde, o bölgeyi aktif olarak takip eden alıcılar onu ilk günlerde görür. Bu kitle, aylardır arama yapan ve fiyat aralığını çok iyi bilen kişilerden oluşur. İlanınız bu ilk dalgada ilgi görmüyorsa, bu genellikle sunumla değil fiyatla ilgili bir geri bildirimdir.
İlk iki hafta bittikten sonra ilan, yeni alıcıların yavaş yavaş katıldığı daha durgun bir akışa girer. Bu nedenle fiyat düzeltmesini geç yapmak, en değerli kitleyi kaçırmak anlamına gelir.
Piyasa fiyatı tartışmaz; sadece ilgilenmeyerek cevap verir.
Kredili satış süreyi nasıl etkiler?
Alıcı konut kredisi kullanacaksa sürece iki yeni adım eklenir: bankanın ekspertiz raporu ve ipotek tesisi. Ekspertiz değeri, bankanın vereceği kredi tutarını belirlediği için sonucu doğrudan etkiler. Ekspertiz değeri beklenenin altında çıkarsa alıcının nakit ihtiyacı artar ve pazarlık yeniden açılabilir.
Bu nedenle kredili alıcıyla ilerlerken kredi ön onayının alınmış olması, takvimi belirgin biçimde rahatlatır. Konut kredisi tarafındaki ayrıntılar için konut kredisi rehberine bakabilirsiniz.
Süreci uzatan en yaygın sebep
Uzun süredir satılmayan ilanların büyük bölümünde ortak nokta, piyasanın durgunluğu değil başlangıç fiyatının emsallerin üzerinde olmasıdır. Yüksek fiyatla açılan bir ilan, zamanla düşürülse bile "uzun süredir ilanda" algısı oluşturur ve bu algı pazarlıkta satıcının aleyhine çalışır.
Bu konuyu evim neden satılmıyor yazısında ayrıntılı ele aldım. Doğru başlangıç fiyatını belirlemek için ücretsiz mülk değerlendirme alabilirsiniz.
Kendi takviminizi nasıl kurmalısınız?
Taşınma tarihi, okul dönemi veya yeni ev alımı gibi bir bağlantınız varsa, satış takvimini geriye doğru planlamak gerekir. Tapu devrinden başlayıp hazırlığa doğru geriye saymak, ilana ne zaman çıkmanız gerektiğini net biçimde gösterir. Evrak hazırlığını da bu takvime ilk adım olarak eklemek, sonradan yaşanan sıkışmayı büyük ölçüde önler.