Satış sürecinin en sık tökezlediği yer burasıdır. Alıcı ile satıcı fiyatta anlaşır, kapora verilir, banka başvurusu yapılır — ve ekspertiz raporu anlaşılan bedelin altında bir değer yazar. Banka krediyi bu rapora göre hesapladığı için alıcının cebinden çıkacak peşinat bir anda büyür. Bu durum sandığınızdan sık yaşanıyor ve çoğu zaman çözülebiliyor.
Kısa Özet
Banka, konut kredisini satış bedeline değil, kendi atadığı değerleme uzmanının belirlediği ekspertiz değerine göre hesaplar. Değer düşük çıkarsa kredi tutarı düşer, aradaki farkı alıcı nakit tamamlamak zorunda kalır. Yapılabilecekler: rapordaki maddi hataya itiraz etmek, başka bir bankada yeni bir değerleme yaptırmak, fiyatı yeniden müzakere etmek veya farkı bölüşmek. Raporun ilgisiz emsallere dayandığı durumlarda itiraz gerçekten sonuç verir.
- Kredi tutarı satış bedelinden değil, ekspertiz değerinden hesaplanır.
- Düşük değerin en yaygın sebebi ilgisiz emsal seçimi ve tapu-fiili metrekare uyuşmazlığıdır.
- Rapordaki maddi hataya (yanlış kat, yanlış metrekare, yanlış emsal) belgeyle itiraz edilebilir.
- İkinci bir değerleme genellikle ancak başka bir bankaya başvurarak mümkün olur.
- İskânsız, kat irtifakı sorunlu veya riskli yapı kaydı olan mülkler krediyi doğrudan etkiler.
Ekspertiz değeri ne işe yarar?
Konut kredisinde banka size mülkün satış fiyatı üzerinden değil, teminata aldığı taşınmazın kendi belirlediği değeri üzerinden kredi verir. Bunun için bankaya bağlı çalışan yetkili bir değerleme şirketi mülkü yerinde görür, bölgedeki emsalleri inceler ve bir rapor düzenler.
Kullandırılacak kredi, bu değerin belirli bir oranını aşamaz. Oran, mevzuatta belirlenir ve konutun değerine göre kademelenebilir; güncel oranı başvuru yapacağınız bankadan teyit etmeniz gerekir. Sonuç pratikte şuna varır: ekspertiz değeri düştükçe kredi düşer, peşinat büyür.
Değer neden düşük çıkar?
Raporları okuduğumda gerekçeler genellikle şu altı başlıktan birine giriyor:
- Yanlış emsal seçimi. En sık sebep budur. Değerleme uzmanı bölgeyi tanımıyorsa, cadde ile arka sokağı, sahil hattı ile iç bölgeyi aynı kefeye koyabilir. Kadıköy gibi mikro bölge farkının çok yüksek olduğu yerlerde bu tek başına ciddi sapma yaratır.
- Tapu metrekaresi ile fiili metrekare farkı. İlanda brüt yazan alan, tapuda çok daha küçük görünebilir. Değerleme tapuya bakar.
- İskân (yapı kullanma izni) eksikliği. İskânı olmayan yapılarda değer düşer, bazı bankalarda kredi hiç kullandırılmaz.
- Kat irtifakı / kat mülkiyeti durumu. Kat mülkiyetine geçmemiş yapılar daha temkinli değerlenir. Aradaki farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazısında anlattım.
- Bina yaşı ve yapısal durum. Deprem yönetmeliği öncesi yapılar ve riskli yapı kaydı bulunan binalar belirgin şekilde düşük değerlenir. Konuyu bina yaşı ev fiyatını ne kadar etkiler yazısında ele aldım.
- Projeye aykırılık. Balkon kapatma, iki daireyi birleştirme, çatı katı ilavesi gibi ruhsata aykırı değişiklikler rapora yansır.
Rapor geldi ve düşük: sırasıyla ne yapılır?
1. Raporu satır satır okuyun
Alıcı olarak raporu isteme hakkınız var. Önce maddi hata arayın: metrekare doğru yazılmış mı, kat bilgisi doğru mu, cephe doğru mu, asansör ve otopark durumu doğru mu, seçilen emsaller gerçekten benzer mülkler mi? Maddi hata varsa itirazın tabanı sağlamdır.
2. Belgeyle itiraz edin
İtiraz banka üzerinden değerleme şirketine iletilir. Burada belirleyici olan itirazın tonu değil, eklediğiniz belgedir: tapu senedi, mimari proje, iskân belgesi, aynı binadan veya bitişik sokaktan gerçekleşmiş satışlara ait somut veriler. "Bu ev daha değerli" demek sonuç vermez; "aynı binada üç ay önce şu bedelle satış oldu" demek verir.
3. Gerekiyorsa başka bankaya gidin
Aynı banka içinde ikinci bir değerleme genellikle mümkün olmaz. Ancak farklı bir bankaya başvurduğunuzda süreç yeni bir değerleme şirketiyle baştan işler ve sonuç değişebilir. Bunun bedeli zamandır: yeni başvuru, yeni ekspertiz ücreti ve birkaç haftalık gecikme. Satıcıyla aranızdaki sözleşmede süre kaydı varsa önce onu konuşun.
4. Fiyatı yeniden masaya koyun
Ekspertiz raporu, alıcı için pazarlıkta güçlü bir belgedir; çünkü artık öznel bir iddia değil, bankanın kabul ettiği bir sayı vardır. Satıcı tarafında ise şu gerçek işler: aynı mülk, kredi kullanacak her alıcıda benzer bir değerle karşılaşacaktır. Nakit alıcı bulunmadığı sürece bu sayı peşinizi bırakmaz. Bu yüzden çoğu dosyada makul çözüm, farkın taraflar arasında paylaşılmasıdır.
Satıcıysanız: bu sorun önlenebilir mi?
Büyük ölçüde evet. Ekspertiz sürprizlerinin çoğu, fiyatın en baştan gerçekleşen emsallerle değil, ilan sitelerindeki istenen fiyatlarla belirlenmesinden doğuyor. İlan fiyatları bir talep beyanıdır; ekspertiz ise gerçekleşen satışlara bakar. Aradaki makas açıldıkça rapor düşük gelir.
- Fiyatı gerçekleşen emsallere dayandırın — yöntemi fiyat piramidi yazısında anlattım.
- İskân, tapu ve proje belgelerini önceden hazırlayın; eksik belge değeri aşağı çeker.
- Tapudaki metrekare ile ilandaki metrekareyi uyumlu yazın.
- Değerleme uzmanı geldiğinde binaya ve daireye erişimi kolaylaştırın; göremediği şeyi rapora yazamaz.
- Aynı binada veya sokakta yakın tarihli satış varsa bilgisini hazır bulundurun.
Ekspertiz yüksek çıkarsa ne olur?
Bu da sanıldığı gibi bir avantaj değildir. Banka krediyi, ekspertiz değeri ile satış bedelinden düşük olanı esas alarak hesaplar. Yani ekspertizin satış bedelinin üzerine çıkması, kullanabileceğiniz krediyi artırmaz.
Sonuç
Düşük ekspertiz, satışın sonu değil; çoğu zaman fiyatın gerçek emsallerden kopmuş olduğunun habercisi. Alıcı tarafında yapılacak iş raporu okuyup maddi hata aramak ve belgeyle itiraz etmek; satıcı tarafında ise fiyatı en baştan gerçekleşen satışlara dayandırmak. Kredi tutarınızı ve aylık ödemenizi görmek için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilir, mülkünüzün emsallere göre gerçek değer aralığını öğrenmek için bana yazabilirsiniz.
Kredi oranları, değerleme uygulamaları ve kredi-değer sınırları bankadan bankaya ve dönemden döneme değişir; başvuru öncesinde ilgili bankadan teyit alın.