SEMA ŞENGÜNGayrimenkul Danışmanı · RE/MAX Mutlu
Ana Sayfa / Blog / Kat İrtifakı & Kat Mülkiyeti

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Tapudaki tek satırlık bu fark, aldığınız dairenin resmen tamamlanmış bir yapıda mı yoksa hâlâ süreç içindeki bir bağımsız bölüm mü olduğunu söyler.

Tapu & Hukuk6 dk okuma· Yayın:

Ev arayanların tapu belgesinde en sık takıldığı satır budur: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? İkisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tapuya tescil edilen gerçek haklardır; aralarındaki fark hukuki bir incelik değil, çok pratik bir sorunun cevabıdır: bu bina resmen bitmiş mi?

Kısa Özet

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda arsa payı üzerinden kurulan ve ileride bağımsız bölüm mülkiyetine dönüşecek olan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Kat irtifaklı bir daire satılabilir, devredilebilir ve çoğu durumda kredilendirilebilir; asıl sorulması gereken, yapının neden hâlâ kat mülkiyetine geçmediğidir.

  • Kat mülkiyetine geçişin ön şartı, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmasıdır.
  • Kat irtifaklı tapu geçerli bir mülkiyet hakkıdır; satış ve devir önünde engel değildir.
  • Yeni bir binada kat irtifakı olağandır; yıllardır süren kat irtifakı incelenmelidir.
  • İskânı olmayan yapıda kredi ve yeniden satışta alıcı havuzu daralabilir.
  • Hangi hakkın kurulu olduğu, tapu kaydı ve takyidat belgesinde net görünür.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı süren binanın bağımsız bölümleri için, arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Yapı henüz tamamlanmamıştır; ancak bağımsız bölümler projeye göre belirlenmiş, numaralandırılmış ve tapuya tescil edilmiştir. Tapu senedinde bağımsız bölüm numarası, kat, nitelik ve arsa payı yazar.

Kat irtifakı sahibi, ileride yapı tamamlandığında o bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine geçme hakkına sahiptir. Bu hak devredilebilir: kat irtifaklı bir daireyi satabilir, alabilir, ipotek verebilir ve mirasla devredebilirsiniz.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan ve ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi (halk arasında iskân) alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Bu aşamada daire artık "yapılacak bir bağımsız bölüm" değil, resmen tamamlanmış ve kullanılabilir olduğu idarece onaylanmış bir taşınmazdır.

Farkı bir bakışta görün

İki tapu türü arasındaki pratik farklar

Kat irtifaklı tapu

  • Yapı henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamıştır
  • Hak, arsa payına bağlı olarak kurulur
  • Satış, devir ve ipotek mümkündür
  • Kredide bankaya göre ek değerlendirme gerekebilir
  • Kalıcı abonelik işlemlerinde aksama yaşanabilir
  • Yeniden satışta alıcı havuzu daha dardır

Kat mülkiyetli tapu

  • Yapı tamamlanmış ve iskânı alınmıştır
  • Hak, doğrudan bağımsız bölüm üzerindedir
  • Satış ve devir olağan şekilde ilerler
  • Kredide standart süreç işler
  • Abonelik ve idari işlemler sorunsuz yürür
  • Alıcı havuzu geniştir, pazarlık gücü yüksektir

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl döner?

Geçiş süreci

1

Yapı projesine uygun biçimde tamamlanır

Bina, ruhsat ve onaylı projeye uygun olarak bitirilir.

2

Yapı kullanma izin belgesi alınır

İlgili belediye denetimini yapar ve iskân belgesini düzenler. Projeye aykırılık varsa belge çıkmaz.

3

Belge tapu müdürlüğüne iletilir

Kat mülkiyetine geçiş için gerekli evrak idare tarafından tapuya gönderilir.

4

Kat mülkiyeti tesis edilir

Bağımsız bölümler kat mülkiyetine çevrilir ve tapu kaydı güncellenir.

Teyit notu: Geçişin nasıl ve ne sürede yürüdüğü, yapının bulunduğu belediyeye ve dosyanın durumuna göre değişebilir. Kendi taşınmazınız için güncel durumu tapu müdürlüğünden ve binanın bağlı olduğu belediyeden teyit edin.

Kat irtifaklı ev almak riskli mi?

Kat irtifakının kendisi bir kusur değildir. Yeni tamamlanmış ya da tamamlanmak üzere olan her binada bu durum olağandır. Dikkat edilmesi gereken, sürenin uzunluğudur.

On beş, yirmi yıllık bir bina hâlâ kat irtifaklıysa, yapı kullanma izin belgesinin neden alınamadığı sorulmalıdır. Yaygın nedenler arasında projeye aykırı imalatlar, ortak alanların kapatılması, eksik ruhsat işlemleri ya da bina genelinde çözülememiş bir uyuşmazlık bulunur. Bunlar sizin dairenizle ilgili olmasa bile, binanın tamamını ilgilendiren bir konu olduğu için sizi de etkiler.

Kat irtifakı bir eksiklik değildir; eksik olan, yılların geçmiş olmasına rağmen kat mülkiyetine dönmemiş olmasının açıklanamamasıdır.

İskânı olmayan bir yapıda neler değişir?

Alıcı açısından üç başlık öne çıkar:

  • Kredi: Bankaların iskânı alınmamış yapılara yaklaşımı farklıdır. Kimi banka ek belge ister, kimi kredilendirme oranını düşürür. Kredi kullanacaksanız teklif vermeden önce bankanızdan taşınmaza özel ön bilgi alın. Ayrıntılar için konut kredisiyle ev alırken dikkat edilecekler yazısına bakabilirsiniz.
  • Abonelikler ve idari işlemler: Elektrik, su ve doğalgazda kalıcı abonelik işlemleri iskâna bağlı olabilir. Bu, oturma kararı verirken pratik bir konudur.
  • Yeniden satış: Bugün sizin için kabul edilebilir olan durum, satarken karşınıza çıkar. Kredi kullanmak isteyen alıcılar elendiğinde alıcı havuzu daralır ve pazarlık gücünüz düşer.

Tapuda ve belediyede neye bakmalı?

Kontrol listesi kısadır ama atlanmamalıdır:

  • Tapu kaydı ve takyidat belgesi: Hangi hakkın kurulu olduğunu, ipotek, haciz ve şerhleri gösterir. Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden alınır.
  • Yapı kullanma izin belgesi: Binanın bağlı olduğu belediyeden sorgulanır. Alınmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olması ayrıca sorulmalıdır.
  • Onaylı proje ile fiili durum karşılaştırması: Bağımsız bölümün ve ortak alanların projeye uygunluğu.
  • Bina yönetim planı ve karar defteri: Ortak alanlarla ilgili çözülmemiş konuları gösterir.

Bu kontrollerin tamamı için ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli ve tapu işlemleri rehberi yazıları adım adım yol gösterir.

Tapu harcı ve masraflar değişir mi?

Hayır. Tapu harcı, tapudaki hakkın türüne göre değil, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve her iki durumda da aynı şekilde ödenir. Tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilir, satıştaki diğer kalemleri ev satarken ödenen masraflar yazısında inceleyebilirsiniz.

Satıcıysanız: satıştan önce yapılacak tek hamle

Binanın iskânı alınmış ama kat mülkiyetine geçilmemişse, satışa çıkmadan önce bu geçişi tamamlatmak çoğu durumda kendini fazlasıyla amorti eder. Kredi kullanacak alıcıların tereddüdü ortadan kalkar, alıcı havuzu genişler ve pazarlıkta savunma pozisyonuna düşmezsiniz.

İskân henüz alınmamışsa, bunu ilan aşamasında saklamak yerine baştan açıklamak daha iyi sonuç verir: süreci bilerek gelen alıcı, tapu gününde geri adım atan alıcıdan iyidir. Satış öncesi hazırlık için ev satmadan önce yapılacaklar ve gerekli belgeler yazıları işinizi kolaylaştırır.

Sonuç

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, tapuda tek satır; alım kararında ise bütün bir sorular zinciridir. Kat irtifaklı bir daireyi almaktan çekinmenize gerek yok — ama binanın hangi aşamada olduğunu, iskânın neden alınmadığını ve bunun sizi kredide ve yeniden satışta nasıl etkileyeceğini bilerek almanız gerekir.

Bakmayı düşündüğünüz ya da satmayı planladığınız bir mülkte bu tabloyu birlikte netleştirelim: ücretsiz mülk değerlendirme ile başlayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Alınır. Kat irtifakı tapuya tescil edilmiş geçerli bir haktır; bağımsız bölüm satılabilir, devredilebilir ve miras yoluyla geçebilir. Alıcının sorması gereken soru "alınır mı" değil, "bu yapı neden hâlâ kat irtifaklı" sorusudur. Yeni tamamlanmış bir binada bu durum olağandır; yıllardır kat mülkiyetine geçilmemişse yapı kullanma izin belgesinin neden alınamadığı araştırılmalıdır.
Yapı tamamlanıp ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Belge alındığında geçiş işlemi idare ve tapu müdürlüğü tarafından yürütülür; bağımsız bölüm maliklerinin ayrıca dava açmasına gerek kalmaz. Kendi taşınmazınızın durumu için tapu müdürlüğünden teyit almanız en doğrusudur.
Genellikle çıkar; kat irtifaklı bağımsız bölümler kredi teminatı olarak kabul edilebilir. Ancak bankaların iskânı alınmamış yapılara yaklaşımı farklılık gösterir ve kimi bankalar ek belge isteyebilir veya kredilendirme oranını düşürebilir. Kredi kullanacaksanız teklif vermeden önce bankanızdan taşınmaza özel ön bilgi alın.
Aynı binada bu iki tapu türü arasında doğrudan bir fiyat tarifesi yoktur; fark, alıcı havuzunun genişliğinden doğar. İskânı alınmamış bir yapıda kredi kullanmak isteyen alıcılar ve kurumsal alıcılar elenebildiği için pazarlık gücü satıcı aleyhine döner. Bu nedenle iskân alınmışsa kat mülkiyetine geçip öyle satışa çıkmak genellikle satıcının lehinedir.
Tapu senedinde ve tapu kayıt örneğinde hangi hakkın kurulu olduğu açıkça yazar. Güncel durumu Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden alacağınız tapu kaydı ve takyidat belgesiyle görebilirsiniz. Yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığını ise binanın bağlı olduğu belediyeden sorgulayabilirsiniz.

Bu konuyla ilgili diğer rehberler

Resmi kaynaklar

Mülkümü Değerlendir ← Tüm Yazılar

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu, kredi, sigorta, vergi ve teknik yapı güvenliği konularında işlem öncesi ilgili kurumdan veya uzmanlardan güncel teyit alınmalıdır.