Kendi mülkünüzü satmak için bir emlak danışmanıyla çalışma zorunluluğu yoktur; bu tamamen sizin tercihinizdir. Ama karar vermeden önce, danışmanın yaptığı işin hangi parçalarını kendinize devrettiğinizi net görmekte fayda var. Tasarruf edilen komisyon, üstlenilen işle birlikte değerlendirilmelidir.
Kısa Özet
Evet, evinizi emlakçısız satabilirsiniz. Kendi taşınmazını satan kişi taşınmaz ticareti yetki belgesine ihtiyaç duymaz ve satıcı tarafında komisyon doğmaz. Buna karşılık fiyatlama, ilan hazırlığı, gösterim güvenliği, alıcı filtreleme, pazarlık, evrak takibi ve ödeme güvenliği tamamen size kalır. Bu kalemlerin her biri, yanlış yönetildiğinde komisyondan büyük kayıplar doğurabilir.
- Kendi mülkünü satan mülk sahibinin yetki belgesine ihtiyacı yoktur; satış yasaldır.
- En sık yapılan hata fiyatlamadır: emsal verisine erişimi olmayan satıcı genellikle yüksekten açar.
- Gösterim güvenliği ve alıcı filtreleme, sahibinden satışın en çok hafife alınan kısmıdır.
- Tapu ve ödeme adımlarında hata payı, tasarruf edilen komisyondan büyük olabilir.
Önce hukuki tarafı: evet, satabilirsiniz
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ticari faaliyet olarak taşınmaz alım satımına aracılık edenler için yetki belgesi şartı getirir. Kendi mülkünü satan bir kişi bu kapsamda değildir. Dolayısıyla evinizi kendiniz ilana çıkarabilir, gösterebilir ve tapuda devredebilirsiniz.
Satıcı tarafında komisyon da doğmaz. Ancak dikkat: alıcı bir danışmanla geliyorsa, o danışmanın alıcıdan alacağı hizmet bedeli ayrı bir konudur ve sizin ödemenizi gerektirmez.
Peki neyi üstleniyorsunuz?
Süreç, ilan vermekten ibaret değil. Aşağıdaki karşılaştırma, iki yolun gerçekte neyi değiştirdiğini gösterir:
İki yolun karşılaştırması
Kendiniz satarken sizde kalan işler
- Emsal araştırması ve başlangıç fiyatının belirlenmesi
- İlan metni, fotoğraf ve yayın yönetimi
- Gelen her aramaya dönüş ve alıcı filtreleme
- Gösterimlerin planlanması ve güvenliği
- Pazarlığın yüz yüze ve duygusal ortamda yürütülmesi
- Evrak takibi, randevu ve ödeme kurgusu
Danışmanla çalışırken değişen
- Emsal verisine dayalı fiyat önerisi ve konumlandırma
- Profesyonel sunum ve çok kanallı ilan yönetimi
- Ön görüşmeyle filtrelenmiş alıcı adayları
- Randevulu, refakatli ve kimlik teyitli gösterim
- Taraf adına yürütülen mesafeli pazarlık
- Evrak, randevu ve ödeme adımlarının takibi
Sahibinden satışta en çok hata yapılan üç nokta
Sahibinden satışta en pahalıya mal olan hatalar
- Duyguyla fiyatlamaEmsal verisine değil beklentiye göre belirlenen fiyat, ilanı haftalarca beklemede bırakır ve sonradan yapılan indirimler pazarlık gücünü aşındırır.
- Alıcının finansmanını doğrulamamaBütçesi veya kredi durumu netleşmemiş alıcıyla ilerlemek, sözleşme aşamasında sürecin baştan başlamasına yol açar.
- Ödeme adımını plansız bırakmaTescil ile ödemenin nasıl eşleneceği baştan yazılmazsa, riskin tamamı satıcıda kalır.
Güvenlik tarafı: eve kimi alıyorsunuz?
Sahibinden satışın en az konuşulan ama en önemli başlığı gösterim güvenliğidir. İlanınızı gören herkes evinizin adresini, içeriğini ve sizin evde yalnız olup olmadığınızı öğrenebilir. Danışmanla çalışıldığında gösterimler randevulu, kimlik teyitli ve refakatli yürür.
Kendiniz satıyorsanız en azından şunları uygulayın: gösterimleri gündüz saatlerine alın, evde yalnız kalmayın, ilanda apartman adı ve kapı numarası paylaşmayın, gösterim öncesi arayan kişiden ad ve iletişim bilgisi isteyin.
Komisyondan tasarruf, süreç iyi yönetilirse kazançtır; kötü yönetilirse yalnızca ertelenmiş bir maliyettir.
Ödeme ve tapu adımı: hata payının en yüksek olduğu yer
Satışın en riskli anı, paranın el değiştirdiği andır. Tescil ile ödemenin nasıl eşleneceği, hangi ödeme yönteminin kullanılacağı, kredili alıcıda bankanın ne zaman ödeme yapacağı baştan planlanmazsa taraflar arasında ciddi sorun çıkabilir. Bu adımı ev satarken para nasıl güvenle alınır yazısında ayrıntılı anlattım.
Evrak tarafında da eksik bir belge, alınmış randevunun boşa gitmesine yol açar. Tam listeyi ev satmak için gerekli belgeler yazısında bulabilirsiniz.
Karar verirken kendinize sorun
Emlakçısız satış, zamanı ve ilgisi olan, bölge fiyatlarını yakından takip eden, pazarlıkta duygusal davranmayan ve evrak takibini üstlenebilecek satıcılar için işleyebilir. Buna karşılık işi yoğun olan, mülke duygusal bağı güçlü olan veya süreci ilk kez yaşayan satıcılarda risk belirgin biçimde artar.
Danışmanla çalışmanın süreçte tam olarak neyi değiştirdiğini neden emlak danışmanı yazısında, ücretlendirmenin sınırlarını ise emlak komisyonu yazısında anlattım. Kararınız ne olursa olsun, doğru başlangıç fiyatını bilmek ilk adımdır: ücretsiz mülk değerlendirme alabilirsiniz.