Satış kararı verildikten sonra en çok sorulan sorulardan biri bu. Cevabın tamamı üç şeye bağlı: evi nasıl edindiğiniz, elinizde ne kadar kaldığı ve kazancın enflasyondan arındırıldıktan sonra ne kadarının gerçekten kazanç sayıldığı. Bu üçünü ayırdığınızda tablo netleşiyor.
Kısa Özet
Satın alarak edinilen bir konut, edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa doğan kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Kazanç hesaplanırken alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir (artış yüzde 10 ve üzerindeyse), satışa ilişkin giderler düşülür ve 2026 yılı için 150.000 TL'lik istisna uygulanır. Kalan tutar artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda beş yıl şartı aranmaz; satış ne zaman yapılırsa yapılsın değer artış kazancı doğmaz.
- Süre, tapuda edinme tarihinden başlar ve beş yıldır.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazda beş yıl şartı aranmaz — değer artış kazancı doğmaz.
- Alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir; endeksleme ancak artış yüzde 10 ve üzerindeyse yapılır.
- 2026 istisnası: 150.000 TL — kazançtan düşülür.
- Beyan, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında verilir.
Kural: beş yıl ve edinme biçimi
Gelir Vergisi Kanunu, taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazancı belirli koşullarda "değer artış kazancı" sayar. Konut açısından işleyen iki temel ayrım var:
- Satın alarak edindiyseniz: Edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız kazanç vergiye tabidir. Beş yıl dolduktan sonraki satışta ise değer artış kazancı doğmaz.
- Miras veya bağış yoluyla edindiyseniz: Bedelsiz edinimlerde beş yıl şartı aranmaz. Taşınmazı ertesi gün satsanız bile değer artış kazancı doğmaz. Miras kalan evin satışına dair süreci miras kalan evi satmak yazısında ayrıca ele aldım.
Beş yıllık sürenin başlangıcı, tapuda tescil tarihidir. Uygulamada en sık karışan durumlar şunlar: kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği, kentsel dönüşüm sonrası yeni tapu ve arsa payı karşılığı edinilen bağımsız bölümler. Bu hallerde sürenin hangi tarihten başlayacağı ayrıca değerlendirilir; kendi dosyanız için mali müşavirinize danışmanızı öneririm.
Vergi neyin üzerinden hesaplanır?
Sık yapılan hata, "satış bedelinin şu kadarı vergi" diye düşünmek. Öyle değil. Vergi, kazanç üzerinden hesaplanır ve kazanç şu sırayla bulunur:
- 1 — Alış bedeli endekslenir. Alış bedeli, alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE değeri ile satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE değeri oranlanarak bugüne taşınır. Böylece enflasyondan kaynaklanan artış kazanç sayılmaz. Tek şart: iki tarih arasındaki Yİ-ÜFE artışının yüzde 10 ve üzerinde olması.
- 2 — Giderler düşülür. Satış dolayısıyla yapılan ve satıcı üzerinde kalan giderler — ödediğiniz tapu harcı, danışmanlık ücreti, ilan ve tanıtım giderleri gibi — kazançtan indirilir. Belgelenebilmesi şartıyla.
- 3 — İstisna uygulanır. 2026 yılı için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL'dir. Bu tutar kazançtan düşülür.
- 4 — Kalan matrah tarifeye tabi tutulur. 2026 gelir vergisi tarifesinde ilk dilim 190.000 TL'ye kadar yüzde 15, sonraki dilim 400.000 TL'ye kadar yüzde 20 şeklinde artarak devam eder.
Bu dört adımı elle yapmak zahmetli; sitedeki değer artış kazancı vergisi hesaplama aracı Yİ-ÜFE endekslerini içeriyor ve tarihleri girdiğinizde yaklaşık tutarı doğrudan gösteriyor.
Endeksleme neden bu kadar önemli?
Türkiye'deki enflasyon seviyesinde, endeksleme çoğu dosyada vergiyi belirleyen asıl kalem oluyor. Nominal olarak büyük görünen bir kazanç, alış bedeli bugüne taşındığında ciddi biçimde küçülüyor; istisna da düşüldüğünde birçok satışta ödenecek vergi ya çok düşük kalıyor ya da hiç çıkmıyor.
Bu yüzden "beş yıl dolmadı, o zaman satmayayım" refleksi her zaman doğru değil. Doğru yaklaşım, satıştan önce hesabı yaparak kararı sayıyla vermek. Bazı dosyalarda beklemenin maliyeti (piyasa hareketi, kira kaybı, bakım gideri) ödenecek vergiden yüksek çıkıyor.
Beyan ne zaman verilir?
Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Yani 2026 içinde yapılan bir satış, 2027 Martında beyan edilir. Vergi genellikle iki taksitte (Mart ve Temmuz) ödenir.
İstisna tutarının altında kalan ve başka beyana tabi geliriniz bulunmayan durumlarda beyanname verilmesi gerekmeyebilir; ancak bu değerlendirmeyi kendi durumunuz için mali müşavirinizle yapmanız gerekir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi de bu tür kazançlar için kullanılabiliyor.
Tapuda düşük bedel göstermek burada geri teper
Alış sırasında tapuda gerçek bedelin altında bir rakam yazdırılmışsa, satış sırasında bunun bedeli ödenir: kazanç, düşük gösterilen alış bedeli üzerinden hesaplandığı için matrah şişer ve vergi yükselir. Alırken birkaç bin liralık harç tasarrufu, satarken çok daha büyük bir vergiye dönüşebiliyor. Bu nedenle her iki işlemde de gerçek bedelin beyan edilmesini öneriyorum; ayrıntısı rayiç bedel yazısında.
Sık karıştırılan üç şey
- Kira geliri vergisi ile karıştırmayın. Değer artış kazancı satıştan doğar, kira geliri vergisi ise kiradan. İkisi ayrı hesaplanır; kira tarafı için kira gelir vergisi hesaplama aracına bakabilirsiniz.
- Tapu harcı vergi değildir. Harç, devir anında ödenen ayrı bir kalemdir ve satış bedeli üzerinden hesaplanır. Hesabı tapu harcı hesaplama aracında.
- Tek konutunuz olması muafiyet getirmez. Konut sayısı değer artış kazancında belirleyici değildir; belirleyici olan edinme biçimi ve elde tutma süresidir.
Sonuç
Beş yıl kuralı basit bir eşik gibi görünse de, asıl belirleyici olan endeksleme ve istisna. Satış kararını vermeden önce hesabı yapmak — yani vergiyi tahmin etmek yerine görmek — çoğu zaman kararı kolaylaştırıyor. Mülkünüzün bugünkü değerini ve satış senaryosundaki net kalacak tutarı birlikte çıkarmak isterseniz bana yazmanız yeterli.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir. Kendi satışınıza ilişkin kesin hesap için mali müşavirinize veya Gelir İdaresi Başkanlığı'na başvurunuz.