Satıcının “evin üzerinde kredi var” demesi, çoğu alıcıyı gereksiz yere geri adıma itiyor. Oysa el değiştiren konutların önemli bir bölümü ipoteklidir ve işlem tapuda tek bir masada tamamlanır. Riski yaratan ipoteğin kendisi değil; borcun kim tarafından, hangi sırayla kapatılacağının yazılı olmamasıdır.
Kısa Özet
Üzerinde ipotek bulunan ev satılabilir. Yaygın uygulamada alıcının ödediği satış bedelinin bir kısmıyla satıcının banka borcu kapatılır, banka ipoteğin terkinini (fekkini) tapuya bildirir ve mülkiyet devri aynı gün yapılır. İpotek taşınmaza bağlı bir haktır; malik değişse bile üzerinde kalır. Bu yüzden fek edilmeden devir alınmamalıdır.
- Türk Medeni Kanunu m.883'e göre alacak sona erdiğinde malik, tapu kütüğündeki kaydın terkinini isteyebilir.
- Tapuda yazan ipotek bedeli kalan borç değildir; genellikle kredinin üzerindedir. Bankadan güncel kapama tutarı yazılı istenir.
- Konut kredisinin erken kapatılmasında, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde %1, aşanlarda %2'ye kadar erken ödeme tazminatı istenebilir.
- Alıcı da kredi kullanıyorsa eski ipoteğin terkini ile yeni ipoteğin tesisi aynı randevuda yapılır.
- Kapora vermeden önce güncel takyidat belgesi alınmalı; ipotek dışında haciz veya şerh olup olmadığı görülmelidir.
İpotek tapuda nasıl görünür?
İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Tapu kayıt (takyidat) belgesinin rehinler bölümünde alacaklı bankanın adı, ipotek bedeli, derecesi ve sırası yazar. Malik veya yetkili vekiliyseniz bu bilgiyi Web Tapu üzerinden e-Devlet ile görebilirsiniz; alıcı olarak satıcıdan güncel takyidat belgesi istemeniz gerekir.
Buradaki en yaygın yanılgı, tapuda yazan tutarın kalan borç olduğunu düşünmektir. İpotek bedeli genellikle kredi tutarının üzerinde, faiz ve masrafları da kapsayacak şekilde kurulur. Gerçek rakam yalnızca bankanın vereceği kapama (kapanış) tutarı yazısında görünür ve faiz işlediği için gün bazında değişir. Tapu kontrolünün tamamı için ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli yazısına bakabilirsiniz.
İpotekli evin satışında üç yaygın kurgu
Uygulamada işlem üç şekilden biriyle yürür. Hangisinin seçildiği, alıcının ödeme kaynağına ve satıcının nakit durumuna bağlıdır.
Üç yaygın kurgu
Satış bedelinden kapatma
En sık görülen yol. Alıcı, satış bedelinin bir kısmını doğrudan satıcının kredi hesabına aktarır; borç kapanır, banka terkin talebini iletir, kalan bedel satıcıya ödenir ve devir yapılır.
Alıcı da kredi kullanıyor
Alıcının bankası kredi tutarını satıcının bankasına aktarır. Eski ipotek terkin edilir, aynı randevuda yeni ipotek tesis edilir. İki bankanın da işlemi aynı güne planlaması şarttır.
Satıcı kendi kaynağıyla kapatır
Borç devirden önce kapatılır ve satıcı temiz takyidatla masaya gelir. Alıcı açısından en sade ve en hızlı yol budur.
Borcun ipotekle birlikte alıcıya devri teoride mümkündür ancak bankanın yazılı onayını gerektirir ve konut satışlarında nadiren tercih edilir.
İpotek fekki (terkin) adım adım
Fek, ipoteğin tapu kütüğünden silinmesidir. Alacak sona erdiğinde malik bunu talep edebilir; işlemi fiilen başlatan taraf ise alacaklı bankadır.
Fek süreci
Bankadan kapama tutarını yazılı isteyin
Tutar belirli bir tarih için geçerlidir. Erken ödeme tazminatı varsa bu yazıda görünür.
Tapu randevusunu kapama tarihiyle eşleştirin
Randevu ile ödeme farklı günlere düşerse tutar değişir ve işlem bir sonraki güne kayar.
Borcu kapatın
Ödeme satış bedelinden yapılacaksa bu akış sözleşmede adım adım yazılmalıdır.
Banka terkin talebini tapuya iletir
Bankaların çoğu talebi Web Tapu üzerinden elektronik olarak gönderir; bu durumda işlem aynı gün sonuçlanabilir.
Yeni takyidat belgesiyle teyit edin
Devirden sonra belgeyi alıp ipoteğin gerçekten düştüğünü görün; bu adım sıklıkla atlanır.
Aynı gün, aynı masa: ödeme akışını yazın
Riskin yoğunlaştığı yer tam olarak burasıdır. Alıcı, devir olmadan borcu kapatmak istemez; banka ise borç kapanmadan fek etmez. Bu ikisi karşılıklı beklemeye dönüştüğünde satışlar günlerce sürüncemede kalır.
Çözüm, sıralamayı baştan yazmaktır: hangi tutarın hangi hesaba, hangi belge karşılığında ve hangi adımdan sonra gideceği sözleşmede yer alsın. Tapu müdürlüğü ile bankaların yürüttüğü tapuda güvenli ödeme sistemi tam bu sorunu çözmek için kurulmuştur: bedel bloke edilir ve tescil tamamlandığında serbest bırakılır. Ödeme adımlarının genel mantığını ev satarken güvenli ödeme yazısında, sürenin nasıl uzadığını ev satışı ne kadar sürer yazısında anlattım.
Alıcı tarafındaysanız nelere bakın
- Güncel takyidat belgesi: ipotek dışında haciz, ihtiyati tedbir veya aile konutu şerhi var mı?
- İpoteğin derecesi ve alacaklı sayısı — birden fazla ipotek varsa her biri ayrıca kapatılmalıdır.
- Kapama tutarı yazısının tarihi ve hangi güne kadar geçerli olduğu.
- Fek ile tescilin aynı randevuda yapılacağının sözleşmede yazılı olması.
- Kendi kredinizi kullanıyorsanız bankanızın bu kurguyu onaylaması — ekspertiz değeri ve kullandırım takvimi buna bağlıdır.
Bu kontroller bitmeden kapora vermeyin. Kaporanın hukuki niteliği ve iade koşulları çoğu zaman sanıldığından farklıdır; ayrıntısı kapora geri alınır mı yazısında. Alıcı olarak ödeyeceğiniz toplam masrafı ise ev alırken ödenen masraflar yazısında kalem kalem çıkardım.
İpotek fiyatı düşürür mü?
İpoteğin kendisi mülkün değerini etkilemez. Fiyata etki eden şey, alıcının gördüğü belirsizliktir: süreç anlatılmadığında alıcı riski indirimle telafi etmek ister. Bu yüzden satıcı tarafındaysanız kapama tutarını ve bankanın fek prosedürünü ilana çıkmadan öğrenmek, doğrudan pazarlık gücü demektir.
Aynı mantık fiyatlamanın tamamı için geçerli: net eline geçecek tutarı bilen satıcı sağlam durur. Mülkünüzün güncel değerini doğru fiyatlama yaklaşımıyla belirleyebilir, borç kapandıktan sonra elinizde kalacak tutarı tapu harcı ve kredi hesaplama araçlarıyla test edebilirsiniz.
İpotek satışı engellemez; belgesiz ve sırasız bir ödeme planı engeller.
Karıştırılan üç kavram
Takyidat belgesinde görülen kısıtlamalar aynı şey değildir ve aynı yolla kaldırılmaz.
İpotek, haciz ve şerh
- İpotekBir alacak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkı. Borç kapanınca alacaklının bildirimiyle terkin edilir; satışa engel değildir.
- Hacizİcra takibi sonucu konulan kısıtlama. Kaldırılması icra dosyasının kapatılmasına bağlıdır; süreç ipotek fekkinden daha uzun ve belirsizdir.
- ŞerhAile konutu, satış vaadi veya kira gibi kişisel hakların tapuya kaydı. Bir kısmı devri fiilen engeller, bir kısmı yalnızca alıcıyı bağlar.
- Kat irtifakıKısıtlama değildir; binanın henüz iskân almadığını gösterir. Krediyi etkilediği için ipotekle karıştırılır — farkı burada.
Satıcıysanız satıştan önceki tek hamle
İlana çıkmadan önce bankanızı arayıp iki şeyi yazılı isteyin: güncel kapama tutarı ve fek prosedürünün nasıl işlediği. Bu iki bilgi elinizde olduğunda alıcının “ipotekli mi?” sorusuna belirsizlikle değil, takvimle cevap verirsiniz. Devir için gereken diğer belgeleri ev satmak için gerekli belgeler yazısındaki listeyle birlikte hazırlayın, randevu adımlarını tapu randevusu nasıl alınır yazısından takip edin.
Sık Sorulan Sorular
Bu konuyla ilgili diğer rehberler
- Ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli?
- Tapuda güvenli ödeme sistemi nasıl işler?
- Ev alırken hangi masraflar ödenir?
- Ev satarken güvenli ödeme
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
- Ev satışı ne kadar sürer?
Resmî kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- TKGM — Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilecek Hususlar
- Mevzuat Bilgi Sistemi — Türk Medeni Kanunu
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu, kredi, sigorta ve vergi konularında işlem öncesi ilgili kurumdan veya uzmanından güncel teyit alınmalıdır.