Satışta anlaşma sağlandıktan sonra iki tarafın da aklındaki soru aynı: "Tapuya ne zaman gidiyoruz?" Süreç aslında tek bir randevudan ibaret değil; başvuru, belge kontrolü, harç tahakkuku ve imza olmak üzere dört aşaması var. Sırayı bilmek, randevu gününde boşa gidilen bir günü önlüyor.
Kısa Özet
Tapu devri için randevu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web Tapu sistemi üzerinden e-Devlet girişiyle ya da ALO 181 çağrı merkezinden alınır. Başvuru yapıldıktan sonra müdürlük belgeleri inceler; eksik yoksa harç ve döner sermaye bedeli tahakkuk eder. Harç yatırılmadan imza aşamasına geçilmez. Randevu gününde alıcı ve satıcı kimlikleriyle birlikte hazır bulunur; işlem imza ile tamamlanır.
- Randevu webtapu.tkgm.gov.tr üzerinden e-Devlet şifresiyle veya ALO 181'den alınır.
- Başvuruyu satıcı (malik) başlatır; alıcı sistem üzerinden işlemi onaylar.
- Belgeler onaylandıktan sonra harç tahakkuk eder; harç yatmadan imzaya geçilmez.
- Tapu harcı toplam yüzde 4'tür — kanunen yarısı alıcı, yarısı satıcıdadır.
- Ödemenin tapu dairesinde elden yapılması riskli; banka üzerinden yapılması güvenlidir.
Randevu nereden alınır?
Tapu randevusu için üç yol var ve üçü de aynı sisteme bağlanır:
- Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr): En pratik yol. e-Devlet şifrenizle giriş yapar, taşınmazınızı görür ve satış başvurusunu buradan başlatırsınız.
- ALO 181: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü çağrı merkezi. İnternet kullanmak istemeyenler için aynı başvuru telefonla yapılabilir.
- e-Devlet: Tapu hizmetleri üzerinden Web Tapu'ya yönlendirilirsiniz.
Başvuruyu kural olarak satıcı, yani tapuda malik görünen kişi başlatır. Alıcı, kendisine düşen onayı yine Web Tapu üzerinden verir. Hisseli mülklerde bütün hissedarların, vekaletle yapılan işlemlerde vekilin sisteme dahil olması gerekir.
Adım adım süreç
1. Başvuru
Web Tapu'ya girip taşınmazı seçer, "satış" işlemini başlatır, alıcının kimlik bilgilerini ve satış bedelini girersiniz. Buraya yazılacak bedel konusunda tek doğru vardır: gerçek satış bedeli. Düşük gösterme alışkanlığı harçtan tasarruf ettirir gibi görünse de, ileride vergi incelemesinde cezalı tarhiyata ve satıcı tarafında değer artış kazancı hesabında daha yüksek vergiye yol açar. Konuyu rayiç bedel nedir yazısında ayrıntılı anlattım.
2. Belge kontrolü
Başvuru müdürlüğe düştükten sonra belgeler incelenir. Eksik varsa sistem üzerinden bildirilir. Bu aşamada hazır olması gerekenler:
- Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri (T.C. kimlik kartı, süresi geçmemiş).
- Satıcıya ait vesikalık fotoğraf — uygulamada hâlâ istenebiliyor, yanınızda bulundurun.
- Belediyeden alınan emlak rayiç değeri belgesi.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi — geçerli olmalıdır. Ayrıntı için DASK yazısına bakabilirsiniz.
- Vekaletle işlem yapılacaksa taşınmaz satışına özel düzenlenmiş, fotoğraflı noter vekaletnamesi.
- Yabancı uyruklu taraf varsa ek olarak taşınmaz değerleme raporu ve gerekli hallerde yeminli tercüman.
Belgelerin tam listesi ve satıcı tarafındaki hazırlık için ev satmak için gerekli belgeler yazısına bakmanızı öneririm.
3. Harç tahakkuku ve ödeme
Belgeler onaylandığında sistem harcı ve döner sermaye hizmet bedelini tahakkuk ettirir ve size ödeme bildirimi düşer. Harç ödenmeden randevu imza aşamasına geçmez. En çok gecikme yaşanan yer burasıdır: taraflar randevu saatini bekler, oysa harç yatırılmadığı için işlem sırası hiç açılmamıştır.
Tapu harcı satış bedeli üzerinden toplam yüzde 4'tür ve kanunen yarısı alıcı, yarısı satıcı tarafından ödenir. Uygulamada tamamının alıcıya bırakıldığı sık görülür; bu taraflar arasında serbestçe kararlaştırılan bir konudur ve pazarlığın parçasıdır. Kendi işleminiz için net tutarı tapu harcı hesaplama aracından görebilirsiniz.
4. Randevu günü ve imza
Randevu saatinde alıcı ve satıcı (veya vekilleri) tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Kimlikler kontrol edilir, resmî senet okunur, taraflar imzalar ve tescil yapılır. İşlem tamamlandığında yeni tapu belgesi alıcıya teslim edilir.
Randevu ne kadar sürede alınır?
Bu tamamen müdürlüğün yoğunluğuna bağlıdır. İstanbul'un yoğun ilçelerinde birkaç gün ile birkaç hafta arasında değişebiliyor; sakin dönemlerde aynı hafta içinde gün bulunabiliyor. Satış sözleşmenizde bir tarih taahhüdü varsa, randevuyu belge hazırlığıyla eşzamanlı başlatmanızı öneririm — belgeler tamam olmadan alınan randevu çoğu zaman ertelenir.
Sık yapılan altı hata
- Harcı geç yatırmak. Randevu saatini bekleyip ödemeyi unutmak, günü boşa çıkarır.
- DASK poliçesinin süresinin dolmuş olması. Poliçe geçerli değilse işlem yapılmaz.
- Satış bedelini düşük göstermek. Kısa vadeli kazanç, uzun vadede cezalı vergi ve daha yüksek değer artış kazancı demektir.
- Vekaletnamenin uygun olmaması. Genel vekaletname yeterli olmayabilir; taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren, fotoğraflı vekaletname gerekir.
- Takyidat kontrolü yapmamak. İpotek, haciz veya şerh varsa devir gününde sürpriz yaşanır. Tapu kaydını önceden inceleyin.
- Borçları devirden sonraya bırakmak. Aidat ve emlak vergisi konusunu satışta borçlar kime ait yazısında ele aldım.
Sonuç
Tapu randevusu, doğru sırayla ilerlendiğinde tek günde biten bir işlem. Kritik nokta, randevuyu belgelerden önce değil belgelerle birlikte planlamak ve harcı zamanında yatırmak. Süreci baştan sona nasıl yürüttüğümü tapu işlemleri rehberinde anlattım; kendi satışınızda hangi belgenin eksik olduğunu birlikte kontrol etmek isterseniz bana yazabilirsiniz.
Uygulama detayları müdürlükten müdürlüğe farklılık gösterebilir; güncel bilgi için tapu.gov.tr ve ALO 181'i esas alın.