Miras kalan bir evi satmak, sıradan bir satıştan farklı olarak iki aşamalıdır: önce taşınmazın mirasçılar adına tapuya geçmesi (intikal), sonra satış. Bu sıra atlandığında süreç tapu müdürlüğünde durur; doğru kurulduğunda ise öngörülebilir biçimde ilerler.
Kısa Özet
Miras kalan ev, tapu mirasçılar adına tescil edilmeden satılamaz. Önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır, veraset ve intikal vergisi beyanı verilir, ardından tapuda intikal işlemi yapılır. Taşınmaz mirasçılar adına tescil edildikten sonra satış, tüm mirasçıların birlikte hareket etmesiyle gerçekleşir. Miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz.
- Mirasçılık belgesi noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.
- İntikal tamamlanmadan tapuda satış işlemi yapılamaz.
- Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların satışa katılması gerekir.
- Mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası yolu açıktır.
Satıştan önce: intikal zorunlu
Miras kalan taşınmaz, murisin ölümüyle birlikte kanunen mirasçılara geçer; ancak tapu kaydı hâlâ murisin adınadır. Tapuda satış yapabilmek için önce taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesi, yani intikal işleminin tamamlanması gerekir.
Bu adım atlanamaz. Alıcı bulunmuş ve fiyatta anlaşılmış olsa bile, intikal yapılmadan randevu alınamaz. Bu yüzden süreç, alıcı aranmadan önce başlatılmalıdır.
Adım adım yol haritası
Mirastan satışa giden yol
Mirasçılık belgesini alın
Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mirasçıları ve pay oranlarını resmen belirler.
Veraset ve intikal vergisi beyanını verin
İlgili vergi dairesine beyanname verilir. Süre ve tutar için mali müşavirinize danışın.
Tapuda intikal işlemini tamamlayın
Taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir. Bu adım tamamlanmadan satış yapılamaz.
Mirasçılar arasında satış kararını netleştirin
Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Değerleme ve satış sürecini başlatın
Tarafsız bir piyasa değeri, mirasçılar arasındaki anlaşmayı da kolaylaştırır.
Tapu devrini gerçekleştirin
Satış, normal bir konut satışı gibi ilerler; tapu harcı olağan şekilde ödenir.
Mirasçılık belgesi nereden alınır?
Mirasçılık belgesi (halk arasında veraset ilamı) noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noterden alınması genellikle daha hızlıdır. Ancak mirasçılar arasında yabancı uyruklu kişi bulunması, nüfus kayıtlarının yetersiz olması veya mirasçılık ilişkisinin karmaşık olması gibi durumlarda mahkeme yoluna başvurulması gerekir.
Tüm mirasçıların onayı gerekir mi?
Miras taksim edilmemişse taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti vardır. Bu durumda mirasçılar taşınmaz üzerinde tek başlarına tasarrufta bulunamaz; satış için hepsinin birlikte hareket etmesi gerekir. Mirasçılardan biri katılmıyorsa satış gerçekleşmez.
Mirasçılar isterse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bu durumda her mirasçı kendi payını ayrı ayrı devredebilir hale gelir; ancak payın satışı, tüm taşınmazın satışıyla aynı sonucu vermez ve alıcı bulmak genellikle daha zordur.
Mirasçılardan biri satışa yanaşmazsa
Anlaşma sağlanamadığında başvurulacak yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Mahkeme, taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satılarak bedelinin mirasçılar arasında paylaştırılmasına karar verebilir. Bu yol sonuç verir; ancak zaman alır ve satış genellikle ihale yoluyla, piyasa değerinin altında gerçekleşir.
Bu nedenle mirasçılar arasında anlaşma, hemen her durumda dava yolundan daha avantajlıdır. Anlaşmayı kolaylaştıran en somut adım, taşınmazın gerçek piyasa değeri konusunda tarafsız bir referans oluşturmaktır.
Mirasta anlaşmazlıkların çoğu fiyat konusunda değil, fiyatın nasıl belirlendiği konusunda çıkar.
Miras kalan evi satarken vergi öder miyim?
Burada satıcılar için önemli bir avantaj var: ivazsız (bedelsiz) olarak edinilen taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmez. Yani miras yoluyla gelen bir evi ne zaman satarsanız satın, beş yıl kuralı işlemez ve bu vergi doğmaz.
Buna karşılık tapu harcı normal şekilde ödenir; satıcı payı satış bedelinin %2'sidir. Tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilir, satıştaki diğer kalemleri ev satarken ödenen masraflar yazısında inceleyebilirsiniz. Veraset ve intikal vergisi ise ayrı bir vergidir ve intikal aşamasında gündeme gelir.
Satış aşamasına geçerken
İntikal tamamlandıktan sonra süreç normal bir konut satışı gibi ilerler: değerleme, evrak hazırlığı, ilan, gösterim, pazarlık ve tapu devri. Evrak listesine ev satmak için gerekli belgeler yazısından, ödeme kurgusuna güvenli ödeme yazısından ulaşabilirsiniz.
Mirasçı sayısı fazla olduğunda karar süreci uzayabilir; bu yüzden tarafsız bir değerleme ve net bir takvim, sürecin en kıymetli parçasıdır. Ücretsiz mülk değerlendirme ile başlayabilirsiniz.