Tapu devri tamamlandıktan iki hafta sonra gelen "birikmiş aidat" yazısı, alıcı ile satıcıyı karşı karşıya getiren en sessiz konulardan biri. Oysa hangi borcun mülkle birlikte el değiştirdiği, hangisinin kişide kaldığı bellidir. Devirden önce yarım saat ayırmak, sonradan aylarca sürebilecek bir tartışmayı baştan kapatıyor.
Kısa Özet
Aidat borcu taşınmaza yapışır: bağımsız bölümü devralan yeni malik, eski malikin ödenmemiş aidatından birlikte sorumludur. Emlak vergisinde satış yılının vergisi satıcıya aittir, ancak ödenmemişse yeni malik de takip edilebilir. Elektrik ve doğalgaz abonelikleri kişiye bağlıdır; su aboneliğinde ise borç çoğu idarede taşınmaza bağlı takip edilir. Bu yüzden borçsuzluk belgeleri tapuya gitmeden önce istenmelidir.
- Aidat: Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yeni malik, eski malikin aidat borcundan müteselsilen sorumludur.
- Emlak vergisi: Satış yılının vergisi satıcıya aittir; ödenmemiş geçmiş yıl borcu için alıcı da muhatap olabilir.
- Elektrik / doğalgaz: Abonelik kişiseldir, borç kişiyi takip eder — ama abonelik kapatılmazsa tüketim satıcının üzerinden işlemeye devam eder.
- Su: Çoğu idarede borç taşınmaza bağlı izlenir; devirden önce mutlaka sorgulanmalıdır.
- Tapuya gitmeden önce yönetimden borçsuzluk yazısı ve belediyeden emlak vergisi ilişik kesme belgesi isteyin.
Aidat: mülkle birlikte gelen tek borç
En çok sürpriz yaratan kalem budur, çünkü diğerlerinden farklı çalışır. Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümü devralan kişiyi eski malikin ödenmemiş aidat ve ortak gider borcundan müteselsilen sorumlu tutar. Yani yönetim, birikmiş aidatı yeni malikten isteyebilir. Yeni malik ödedikten sonra eski malike rücu edebilir — ama bu, aylar süren ayrı bir uğraş demektir.
Bu yüzden alıcı tarafında ilk kuralım şudur: yönetimden tarihli ve imzalı bir borcu yoktur yazısı alınmadan tapuya gidilmez. Sözlü "borç yok" beyanı yeterli değildir. Yazının tapu randevusuna yakın bir tarihte alınması da önemlidir; iki ay önce alınmış bir yazı aradaki dönemi kapsamaz.
Emlak vergisi: satış yılı ikiye bölünmez
Emlak vergisinde mükellef, verginin ilgili olduğu yılın başındaki maliktir. Yıl içinde satış yapıldığında vergi gün gün paylaştırılmaz; satışın yapıldığı yılın vergisi satıcıya aittir, alıcı ise takip eden yıl başından itibaren mükellef olur.
Bunun bir istisnası var ve alıcıyı ilgilendiriyor: devirden önceki yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borcundan yeni malik de sorumlu tutulabilir. Kanun burada da bir tür zincir sorumluluk kurmuştur. Uygulamada belediye, tapu devri sırasında zaten borç sorgulaması yapar; yine de devirden önce ilgili belediyeden vergi borcu bulunmadığına dair yazıyı almak en temiz yoldur.
Satış işleminin belediyeye bildirilmesi de satıcının sorumluluğundadır. Bildirilmediğinde tahakkuk eski malik adına işlemeye devam eder ve kimsenin haberi olmadan gecikme zammı birikir. Emlak vergisi ödeme takvimi ve hesabı için emlak vergisi hesaplama aracını ve emlak vergisi ne zaman ödenir yazısını kullanabilirsiniz.
Elektrik ve doğalgaz: kişiye bağlı, ama kapatılmazsa sorun
Elektrik ve doğalgaz abonelikleri kişiseldir. Borç, abone kim ise onu takip eder; yeni malikten istenmez. Buradaki asıl risk borç devri değil, aboneliğin kapatılmamasıdır.
Satıcı aboneliğini iptal etmez ve güvence bedelini geri almazsa, evde oturan yeni malikin tükettiği elektrik ve doğalgaz eski malik adına faturalanmaya devam eder. Birkaç ay sonra bunu fark eden satıcı hem parayı ödemiş olur hem de geri almak için uğraşır. Devir günü akşamı sayaç endekslerinin fotoğrafını çekmek, bu tartışmanın tamamını önler.
- Devir günü elektrik, su ve doğalgaz sayaç endeksleri fotoğraflanır; iki taraf da saklar.
- Satıcı aboneliklerini kapatır ve güvence bedeli iadesini talep eder.
- Alıcı kendi adına yeni abonelik açar — tapu ve kimlik yeterlidir.
Su: en çok atlanan kalem
Su aboneliği diğerlerinden ayrışır. Birçok su ve kanalizasyon idaresinde su borcu fiilen taşınmaza bağlı izlenir; yeni malik adına abonelik açmak istediğinizde eski borcun kapatılması istenebilir. İstanbul dahil birçok büyükşehirde bu böyle işliyor.
Yapılacak şey basit: devirden önce ilgili idareden ilişik kesme / borç sorgulama yaptırmak ve satıcının kapatmasını istemek. Tutar genellikle küçüktür; sorun tutarda değil, devirden sonra kimin uğraşacağındadır.
Tapu harcı ve danışmanlık ücreti kimde?
Bu iki kalem borç değil, işlem gideridir; ama aynı masada konuşulduğu için karışır:
- Tapu harcı kanunen alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır — toplam yüzde 4'ün yarısı alıcıda, yarısı satıcıdadır. Uygulamada tamamının alıcıya bırakıldığı görülür; bu taraflar arasında bir anlaşmadır ve pazarlığın parçasıdır. Net tutarı tapu harcı hesaplama aracından görebilirsiniz.
- Danışmanlık hizmet bedeli taşınmaz ticareti mevzuatında taraf başına üst sınırla düzenlenmiştir; kimin ödeyeceği baştan yazılı olmalıdır. Hesabı için danışmanlık ücreti hesaplama aracına bakabilirsiniz.
- Döner sermaye hizmet bedeli tapu müdürlüğünde tahsil edilir ve genellikle alıcı öder.
Tapuya gitmeden önce: kontrol listesi
Aşağıdaki altı belgeyi devir gününden birkaç gün önce toplayın. Alıcıysanız isteyin, satıcıysanız hazırlayıp sunun — hazır dosya, pazarlıkta güven yaratan en ucuz şeydir.
- Yönetimden tarihli aidat borcu yoktur yazısı (ve karar defterindeki olağanüstü gider kararları).
- Belediyeden emlak vergisi borcu yoktur / ilişik kesme belgesi.
- Su idaresinden borç sorgulama veya ilişik kesme.
- Elektrik ve doğalgaz son fatura ödendi dekontları.
- Devir günü çekilmiş sayaç endeksi fotoğrafları.
- Tapu kaydında haciz, ipotek, şerh olup olmadığını gösteren güncel takyidat belgesi.
Belgelerin tamamı ve süreç akışı için ev satmak için gerekli belgeler yazısına, ödeme güvenliği için tapuda güvenli ödeme sistemi yazısına bakmanızı öneririm.
Sonuç
Kural aslında tek cümleyle özetlenebiliyor: aidat ve su mülke yapışır, emlak vergisi yıla bağlıdır, elektrik ve doğalgaz kişiye bağlıdır. Devirden önce üç yazı ve birkaç fotoğrafla kapanabilecek bir konu, devirden sonra aylarca süren bir anlaşmazlığa dönüşebiliyor. Satış sürecini birlikte yürüttüğüm dosyalarda bu listeyi randevudan önce tamamlıyorum; kendi satışınızda da aynı sırayı izlemenizi öneririm.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Borç ve sorumluluk uyuşmazlıklarında kendi dosyanız için hukuki destek almanızı öneririm.