Kentsel dönüşüm 2026: evimi dönüştürmeli miyim, satmalı mıyım?

2026, İstanbul'da kentsel dönüşümün ev sahibi masasına en çok oturduğu yıl oldu. Bir yanda büyüyen hibe ve kredi destekleri, diğer yanda takvimde duran bir son tarih var. Buna karşılık çoğu ev sahibi hâlâ aynı üç soruda takılıyor: binam gerçekten riskli mi, komşularla anlaşamazsak ne olur, ve bu süreci beklemek yerine satmak daha mı doğru? Aşağıda bu üç sorunun cevabını, hem mevzuattaki güncel durumla hem de bir mülkü satışa çıkarmanın gerçekleriyle birlikte ele alıyorum.

2026'da kentsel dönüşümde ne değişti?

Son iki yılda süreci hızlandırmaya dönük iki temel değişiklik yapıldı. Birincisi karar alma eşiğinin düşürülmesi: riskli yapı olarak tescil edilmiş binalarda yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi gibi kararlar için aranan üçte iki çoğunluk şartı, 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle salt çoğunluğa (arsa payının yarıdan bir fazlası) indirildi. Uygulamada bunun anlamı şudur: bir apartmanda birkaç malikin direnci, artık tüm binayı süresiz biçimde kilitleyemiyor.

İkincisi finansmanın büyümesi. Klasik "yarısını devlet karşılasın" modeline ek olarak, İstanbul'daki riskli yapıların dönüşümü için Dünya Bankası finansmanlı bir program devreye alındı. Bakanlık verilerine göre İstanbul'da dönüşümü süren konut ve iş yeri sayısı 276 bini aştı; yeni kredi paketi için de kısa sürede yüz binlerce bağımsız bölüm için ön başvuru alındı.

Kentsel dönüşümde asıl sıkışma noktası çoğu zaman para değil, karar birliğidir. 2026'daki düzenlemeler tam olarak bu düğümü çözmeye çalışıyor.

"Yarısı Bizden" kampanyası ne veriyor?

Kampanya, İstanbul'da riskli yapı olarak tespit ettirilen konut ve iş yeri sahiplerine yönelik. Öne çıkan başlıklar şöyle:

Kredi tarafındaki koşullar da sürecin nakit akışını rahatlatacak biçimde kurgulanmış: gelir şartı aranmıyor, geri ödeme yapı ruhsatı alındıktan iki yıl sonra başlıyor, ilk yıl için faiz uygulanmıyor ve sonraki yıllarda güncelleme TÜFE'nin yarısı oranında yapılıyor. Ödeme, inşaatın ilerleyişine göre %30 + %30 + %30 + %10 şeklinde aşamalı olarak aktarılıyor.

3 milyon TL'ye kadar yeni kredi seçeneği

Bakanlığın açıkladığı ikinci finansman kanalı, İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında Dünya Bankası kaynağıyla yürütülüyor. Buradaki koşullar şöyle özetlenebilir: bağımsız bölüm başına 3.000.000 ₺'ye kadar kredi, 180 ay (15 yıl) vade, aylık %0,69 faiz ve inşaat sürecine denk gelen ilk yıl ödemesiz dönem. Dar gelirli vatandaşlar, emekliler, şehit aileleri ve kadınlar için 0,25 puanlık ek faiz indirimi öngörülüyor.

Bu iki kanalın hangisinin sizin binanız için daha uygun olduğu; bina büyüklüğüne, malik sayısına ve müteahhitle kurulacak modele göre değişir. Aylık yük hesabını kabaca görmek için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Desteklerin tamamının ön şartı, yapının usulüne uygun biçimde riskli olarak tescil edilmesidir. Süreç şu adımlarla işler:

Bu adımların hepsi zaman alır. Yalnızca tespit ve onay aşaması bile birkaç haftayı bulabildiği için, 31 Aralık 2026 tarihini hedefleyenlerin başvuruyu yılın son haftalarına bırakmaması gerekir.

Komşularla anlaşamazsak ne olur?

Pratikte en çok sorulan soru budur. Riskli yapı olarak tescil edilmiş bir binada; yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalanması gibi kararlar arsa payının salt çoğunluğuyla alınabilir. Yani binanın tamamının değil, yarıdan bir fazlasının anlaşması yeterlidir.

Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür. Bu aşama teknik ve hukuki sonuçları olan bir aşamadır; bir avukattan destek almak, sonradan telafisi güç sorunları baştan önler. Bir danışman olarak benim buradaki katkım hukuki değil, değerleme tarafındadır: anlaşmazlığın merkezinde çoğu zaman "benim dairem daha değerli" tartışması yatar ve bu tartışma ancak emsal veriyle çözülür.

Dönüşüm sürecindeki bir daire satılabilir mi?

Evet, satılabilir. Riskli yapı şerhi bulunan bir bağımsız bölüm de, müteahhitle sözleşmesi imzalanmış bir daire de satışa konu olur. Ancak burada satılan şey bir daire değil, bir süreç ve o sürecin içindeki haklardır. Alıcı; teslim takvimini, müteahhidin taahhütlerini, kira yardımı hakkını ve sözleşmedeki cezai şartları devralır.

Bu yüzden dönüşüm sürecindeki bir mülkü satarken hazırlık, normal bir satıştan daha önemlidir. Elinizde şu belgeler eksiksiz olmalı:

• Tapu kaydı ve takyidat belgesi: Riskli yapı şerhi dahil tüm şerhleri gösterir.
• Riskli yapı tespit raporu ve tebligat: Sürecin hangi aşamada olduğunu kanıtlar.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Paylaşım oranı, teslim süresi ve cezai şartlar.
• Malikler kurulu kararları: Hangi kararın hangi çoğunlukla alındığı.
• Kira yardımı / destek başvuru belgeleri: Hak sahipliğinin devrini ilgilendirir.

Belge derlemenin genel çerçevesi için ev satmak için gerekli belgeler yazısına, satış öncesi hazırlık için ev satmadan önce yapılacaklar yazısına bakabilirsiniz.

Dönüştürmek mi, satmak mı, beklemek mi?

Üç yolun da doğru olduğu durumlar var. Belirleyici olan mülkün kendisi değil, sizin zaman, nakit ve risk toleransınızdır.

Miras yoluyla gelen hisseli mülklerde bu karar özellikle zorlaşır; o durumda miras kalan evi satmak yazısındaki adımlar süreci sadeleştirir.

Dönüşüm beklentisi fiyata nasıl yansır?

Sahada en sık gördüğüm yanılgı şu: "Burası kentsel dönüşüme girecek, o yüzden değeri yüksek." Alıcı tarafında bu cümlenin karşılığı çoğu zaman fiyat değil, belirsizliktir. Fiyata yansıyan şey dönüşüm ihtimali değil, dönüşümün ne kadar somutlaştığıdır.

• Hiçbir adım atılmamış bina: Değer, mevcut dairenin bugünkü piyasa değeridir. Dönüşüm söylemi fiyata eklenmez.
• Riskli yapı tespiti yapılmış bina: Belirsizlik azalır; alıcı süreci hesaplayabilir hale gelir.
• Çoğunluk sağlanmış ve sözleşme aşamasına gelmiş bina: Artık arsa payı ve gelecek bağımsız bölüm üzerinden konuşulur; fiyatlama mantığı tamamen değişir.

Bağdat Caddesi hattı ve Kadıköy'ün eski yapı stoku olan mahallelerinde bu üç durumun üçü de aynı sokakta bir arada görülebiliyor. Bu yüzden semt ortalamasına bakarak fiyat belirlemek yanıltıcıdır; doğru yöntem sokak ve bina bazlı emsal analizidir. Yaklaşımı doğru fiyatlama sayfasında, bölge dinamiklerini ise Erenköy ve Suadiye'de ev almak ile bina yaşı ev fiyatını ne kadar etkiler yazılarında ayrıntılı anlattım.

Alıcıysanız: dönüşüm potansiyelli bina alırken kontrol listesi

• Tapu kaydında riskli yapı şerhi var mı, ne zaman düşülmüş?
• Malikler kurulu toplandı mı, hangi kararlar hangi çoğunlukla alındı?
• Kat karşılığı sözleşme imzalandıysa paylaşım oranı ve teslim süresi nedir?
• Müteahhidin daha önce tamamladığı projeler ve teminatları neler?
• Arsa payınız ne kadar; yeni projede size hangi bağımsız bölüm düşecek?
• Kredi kullanacaksanız bankanız bu yapıyı teminat olarak kabul ediyor mu?

Deprem güvenliği tarafındaki kontroller için deprem sonrası ev alırken nelere dikkat edilmeli, tapu tarafındaki kontroller için ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli yazıları yol gösterir.

Sonuç

2026'da kentsel dönüşümü cazip kılan şey yalnızca destek tutarları değil; karar almanın kolaylaşması ve takvimde net bir tarihin bulunmasıdır. Ama her bina için doğru cevap "dönüşüme gir" değildir. Doğru cevap, binanızın hangi aşamada olduğuna, komşularınızla nerede durduğunuza ve sizin ne kadar bekleyebileceğinize bağlıdır.

Bu tabloyu netleştirmenin en hızlı yolu, mülkünüzün bugünkü gerçek değerini ve dönüşüm senaryosundaki karşılığını yan yana görmektir. Ücretsiz mülk değerlendirme ile başlayabilir, sonrasında hangi yolun size uyduğuna birlikte bakabiliriz.

Sık Sorulan Sorular

Bu konuyla ilgili diğer rehberler

• Bina yaşı ev fiyatını ne kadar etkiler?
• Deprem sonrası ev alırken nelere dikkat edilmeli?
• Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark
• Erenköy ve Suadiye'de ev almak
• Miras kalan ev nasıl satılır?

Resmi kaynaklar

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
• "Yarısı Bizden"de Merak Edilen Sorular ve Yanıtları
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• Web Tapu — tapu kaydı ve şerh sorgulama

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kentsel dönüşüm destekleri, faiz oranları, başvuru koşulları ve süreler değişebilir; kendi taşınmazınız için işlem öncesi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan, ilgili belediyeden ve gerektiğinde bir avukattan güncel teyit alınmalıdır.