Ev alırken bütçe konuşurken herkes ilan fiyatını söyler. Oysa tapu gününde masada olması gereken tutar, anlaştığınız satış bedelinin kendisi değildir: üstüne harç, hizmet bedeli, kredi masrafları ve sigorta kalemleri eklenir. Bu kalemler kredili bir alımda satış bedelinin yaklaşık %5'i kadardır. Bütçeyi ev fiyatına göre kurarsanız son hafta açık verirsiniz.
Kısa Özet
Ev alırken alıcının ödediği ana kalemler şunlardır: tapu harcının alıcı payı (satış bedelinin %2'si), tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli, anlaşma varsa danışmanlık hizmet bedeli (%2 + KDV) ve kredi kullanıyorsanız ekspertiz ücreti ile kredi tahsis ücreti. Bunlara DASK, abonelik güvence bedelleri, aidat ve taşınma eklenir.
- Tapu harcı toplamda %4'tür; kanunen alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 olarak bölünür.
- Konut kredisinde tahsis (dosya) ücreti, kredi tutarının binde beşini geçemez.
- Konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmaz; kredi kaynaklı ipotek tesisi de tapu harcından muaftır.
- Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; alıcının mükellefiyeti takip eden yılın başında başlar.
- Toplam alıcı masrafı kredisiz alımda satış bedelinin yaklaşık %4,4'ü, kredili alımda %5'i düzeyindedir.
1. Tapu harcı — alıcı payı %2
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre gayrimenkul satışında toplam tapu harcı, satış bedelinin %4'üdür ve kanunen iki tarafa bölünür: alıcı %2, satıcı %2 öder. Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel belediyenin emlak beyan (rayiç) değerinin altında olamaz. Kendi alımınız için tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
Harç tapu devri tamamlanmadan yatırılır; ödenmeden tescil yapılmaz. Kanundaki paylaşım uygulamada pazarlığa açıktır — harcın tamamını alıcının üstlendiği satışlar da vardır. Bu yüzden harç, fiyat konuşulurken masaya konulabilecek kalemlerden biridir; nasıl ele alınacağını pazarlık rehberinde anlattım.
2. Tapu masasındaki küçük kalemler
Harcın yanında tapu müdürlüğünde döner sermaye hizmet bedeli alınır. Satış bedelinden bağımsız, her yıl güncellenen sabit bir tutardır; harç yanında küçük kalır ama nakit olarak o gün hazır olması gerekir. Vekaletle işlem yapılacaksa noter masrafı, eksik belge varsa temin masrafı buna eklenir.
Randevu gününü boşa çıkarmamak için hangi belgenin kimde olduğunu önceden netleştirin: tapu randevusu nasıl alınır ve tapuda nelere dikkat edilmeli yazıları bu listeyi adım adım veriyor.
3. Danışmanlık hizmet bedeli — %2 + KDV
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satışta hizmet bedelinin taraf başına satış bedelinin %2'sini geçemeyeceğini belirler; bu oranın üzerine KDV eklenir. Bedel alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınır, yani alıcı olarak siz de kendi payınızı ödersiniz.
Yönetmelikteki oran yasal üst sınırdır; danışman bu sınırın üzerine çıkamaz ve tutar hizmet sözleşmesinde baştan yazılır. Kendi rakamınız için danışmanlık ücreti hesaplama aracına, ayrıntı için emlakçı ücreti yazısına bakabilirsiniz.
4. Kredi kullanıyorsanız eklenen kalemler
Konut kredisi, alıcı masraflarını değiştiren tek başlıktır. Kredisiz bir alımda aşağıdaki kalemlerin tamamı devre dışı kalır.
Konut kredisiyle gelen masraflar
- Ekspertiz (değerleme) ücretiBankanın yönlendirdiği SPK lisanslı şirket tarafından yapılır; tutar mülke ve şirkete göre değişir. Değer satış bedelinden düşük çıkarsa peşinatınız artar.
- Kredi tahsis (dosya) ücretiMevzuata göre kredi tutarının binde beşini geçemez. Peşin ödenir ya da kredi tutarına eklenir.
- İpotek tesisiKonut kredisi kapsamında tapuda kurulan ipotek işlemi tapu harcından muaftır; yalnızca döner sermaye bedeli alınır.
- Hayat ve konut paket sigortasıYasal zorunluluk değildir. Banka kredinin şartı gibi sunuyorsa, primi ve zorunlu olup olmadığını yazılı olarak sorun.
- KKDF ve BSMVKonut kredilerinde alınmaz. İhtiyaç veya işyeri kredisiyle karşılaştırırken bu farkı hesaba katın.
Taksit ve toplam geri ödemeyi konut kredisi hesaplama aracıyla görebilir, sürecin tamamını konut kredisiyle ev alırken nelere dikkat edilmeli yazısında okuyabilirsiniz. Değerleme raporunun beklenenin altında gelmesi ihtimali için ekspertiz değeri düşük çıkarsa yazısı hazır bir plan sunuyor.
Satıcının evi üzerinde hâlâ kredi borcu varsa masaya bir işlem daha eklenir: eski ipoteğin terkini ile sizin ipoteğinizin tesisi aynı randevuda yapılır. Bu akışı ipotekli ev satışı yazısında adım adım kurguladım.
5. DASK, abonelikler ve ilk aylar
Tapu devri için geçerli bir DASK poliçesi aranır; poliçe malik adına düzenlendiği için devirden sonra sizin adınıza geçmesi gerekir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde abonelik bedeli ve güvence bedeli ödenir. Aidat, devir tarihinden itibaren size geçer.
Emlak vergisinde sık yapılan hata şudur: satın aldığınız yılın vergisi satıcıya aittir; sizin mükellefiyetiniz edinme tarihini takip eden yılın başında başlar. Yine de devirden önce taşınmazın vergi borcu olup olmadığını kontrol ettirin — ayrıntısı emlak vergisi ne zaman ödenir ve borçlar kime ait yazılarında.
Son olarak taşınma, boya-tadilat ve temel eşya masrafı çoğu alıcının bütçe dışında bıraktığı kalemdir. İlk üç ay için ayrı bir rakam ayırmak, pazarlıkta gereksiz gerilim yaşamanızı önler.
Bütçeyi ev fiyatına göre değil, tapu gününde masada olması gereken tutara göre kurun.
5.000.000 ₺'lik bir alımda tablo neye benziyor?
Aşağıdaki örnek 1.500.000 ₺ peşinat ve 3.500.000 ₺ konut kredisi varsayar. Hizmet bedelinde KDV %20 alınmıştır.
5.000.000 ₺ satış bedeli üzerinden alıcı masrafları
Üçüncü satır, 3.500.000 ₺ kredi için üst sınırdan hesaplanan 17.500 ₺ tahsis ücreti ile ekspertiz, DASK, konut sigortası ve döner sermaye için yaklaşık 22.500 ₺ içerir. Bu kalemler bankaya, sigorta şirketine ve mülke göre değişir.
Örnek alımın özeti
Toplam masraf, 5.000.000 ₺'lik satış bedelinin yaklaşık %5,2'sine karşılık gelir. Kredisiz bir alımda kredi ve sigorta kalemleri düştüğü için oran %4,4'e iner.
Karşı tarafın tablosunu da bilmek pazarlıkta işinize yarar: satıcının ödediği kalemleri ev satarken ödenen masraflar yazısında aynı yöntemle çıkardım.
Hangi kalem hangi aşamada ödenir?
Üç ana kalem üç ayrı zamanda karşınıza çıkar. Nakit akışını buna göre planlamak, kredi onayı ile tapu randevusu arasındaki haftalarda sıkışmayı önler.
Ödeme takvimi
Anlaşma ve kapora
Alıcının ciddiyetini gösteren ön ödeme. Tutarı ve iade koşulunu yazılı hale getirin.
Kredi başvurusu
Ekspertiz ücreti bu aşamada ödenir ve kredi çıkmasa bile geri gelmez.
Tapu randevusundan önce
Harç ve döner sermaye tahakkuku yapılır; ödeme yapılmadan tescile geçilmez.
Tapu günü
Harç ödemesi, kredi kullandırımı, ipotek tesisi ve hizmet bedeli aynı gün tamamlanır.
Devirden sonraki ilk ay
Abonelikler, DASK devri, aidat ve taşınma masrafları.
Hangi kalemler pazarlığa açık?
Alıcı masraflarının bir kısmı sabittir, bir kısmı konuşulabilir. Sabit olanlar harcın oranı, KDV ve mevzuattaki üst sınırlardır. Buna karşılık şu başlıklar masada belirlenir:
- Tapu harcının taraflar arasında nasıl paylaşılacağı.
- Eksik belgelerin kim tarafından temin edileceği — enerji kimlik belgesi kural olarak satıcıya aittir.
- Aidat ve fatura borçlarının devirden önce kapatılması.
- Anahtar teslim tarihi; satıcının devirden sonra kaldığı süre kira olarak değerlendirilebilir.
- Tespit edilen kusurların satış bedelinden düşülmesi ya da satıcı tarafından giderilmesi.
Kaporayı bu başlıklar netleşmeden vermemek en temel korumadır; kaporanın hukuki niteliğini ve iade koşullarını kapora geri alınır mı yazısında ayrıntılı anlattım. İlk kez ev alıyorsanız süreci baştan sona görmek için ilk kez ev alacaklar rehberiyle başlayın.
Sık Sorulan Sorular
Bu konuyla ilgili diğer rehberler
- Ev satarken hangi masraflar ödenir?
- İpotekli ev satılır mı? İpotek fekki nasıl yapılır?
- Konut kredisiyle ev alırken nelere dikkat edilmeli?
- Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?
- Ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli?
- İlk kez ev alacaklar nereden başlamalı?
Resmî kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- Gelir İdaresi Başkanlığı
- DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu
- Mevzuat Bilgi Sistemi
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu, kredi, sigorta ve vergi konularında işlem öncesi ilgili kurumdan veya uzmanından güncel teyit alınmalıdır.